Budowa domu – od czego zacząć?

Każdy marzy o swoich czterech kątach. Jedni potrzebują dużej przestrzeni, inni decydują się na minimalistyczną kawalerkę. A co jeśli zdecydujemy się na budowę domu? Mnóstwo zadań - dopinanie formalności, poszukiwania odpowiedniego miejsca oraz odpowiedniej ekipy budowlanej - brzmi poważnie i bardzo odpowiedzialnie. Jak więc zabrać się do tego w odpowiedni sposób? Przedstawimy mini – przewodnik, który z pewnością ułatwi dążenie do stworzenia wymarzonego domu.

Wymarzone miejsce – czyli gdzie?

Decydując się na budowę domu, powinniśmy znaleźć na to odpowiednie miejsce. Jeżeli jesteśmy już w posiadaniu działki, oszczędzimy wiele czasu, jeśli jesteśmy w czasie poszukiwań tej wymarzonej, warto uzbroić się w cierpliwość i zwrócić uwagę na kilka szczegółów. Przede wszystkim należy sprawdzić, gdzie działka jest umiejscowiona i czy spełnia warunki zgodne z warunkami zabudowy. Dobrze jeśli udamy się do Urzędu Miasta czy Gminy, w którym możemy np. sprawdzić czy teren nie jest osuwiskowy albo zalewowy, czy w pobliżu są planowane inne inwestycje np. drogowe i jakie są zapisy w Miejscowym Planie Zagospodarowania Przestrzennego, np. czy nasz przyszły sąsiad może odsprzedać teren deweloperowi i zamiast na wsi, znajdziemy się tuż obok osiedla wysokich bloków.
Ważne, aby podczas spotkania z potencjalnym sprzedawcą, zapytać o dostęp mediów do działki (prąd, gaz, woda). Jeżeli okaże się, że działka, którą jesteśmy zainteresowani jest rolna, należy liczyć się z pewnymi opóźnieniami oraz procedurami. W takim wypadku działkę należy przekształcić z rolnej w budowlaną. Kiedy znajdziemy tą naszą wymarzoną, należy zabrać się za dopełnianie formalności, czyli udać się do notariusza, aby sporządzić umowę kupna. Będąc pełnoprawnymi właścicielami, możemy przejść do kolejnych działań.

Formy prawne – czyli dokumenty

13 czerwca br. wpłynął rządowy projekt nowelizujący Prawo budowlane. Wprowadza on szereg ułatwień. Dom jednorodzinny można będzie wybudować tylko na podstawie zgłoszenia. Dotyczy to wszystkich domów jednorodzinnych, także tych powyżej 70 m2. Aby budowę domu można było jedynie zgłosić do urzędu, muszą być spełnione dwa warunki: budynek nie może mieć więcej niż dwie kondygnacje i musi być przeznaczony na własne potrzeby mieszkaniowe (w tej sprawie wymagane jest oświadczenie pod groźbą odpowiedzialności karnej).

Budowa domu w 2023 bez pozwolenia na budowę nie oznacza, że inwestor będzie zwolniony z innych formalności. Obowiązkowymi dokumentami pozostają m.in.: decyzja o warunkach zabudowy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego oraz projekt budowlany.

Dużą zmianą będzie też likwidacja obowiązku uzyskania pozwolenia na użytkowanie. W większości przypadków zastąpi je oświadczenie kierownika budowy o jej zakończeniu. Gdy wejdą w życie nowe przepisy inwestor będzie musiał tylko w terminie 14 dni zawiadomić urząd o rozpoczęciu użytkowania. Można będzie to zrobić elektronicznie. Dotychczasowa decyzja o pozwoleniu na użytkowanie będzie wymagana tylko dwóch przypadkach: jeśli właściciel domu wystąpi o taką decyzję, mimo braku obowiązku ustawowego lub jeśli budynek będzie oddany do użytkowania jeszcze przed ukończeniem wszystkich robót budowlanych.

Nowością jest też możliwość budowy wspólnej – powołania kooperatywy. Nowe przepisy umożliwią realizację budynku mieszkalnego przez grupę przyszłych jego mieszkańców na ich własne potrzeby mieszkaniowe. W ramach kooperatywy mieszkaniowej mogą się zebrać minimum trzy osoby (osoby fizyczne, nie przedsiębiorcy), które chcą razem postawić jeden dom. Ważne jest, że kooperatywa mieszkaniowa umożliwi nie tylko budowę domu od podstaw, ale też remont już istniejącego budynku i jego adaptację na cele mieszkalne.

Poza pozwoleniem na budowę z którego możemy być zwolnienie. pozostałe dokumenty pozostają bez zmian. Potrzebujemy map geodezyjnych, które możemy otrzymać w Wydziale Geodezji i Kartografii Starostwa Powiatowego. Jeżeli działka, którą posiadamy, nie ma połączenia z drogą publiczną, musimy ustalić dojazd. Możliwe, że posiadamy drogę dojazdową, która prowadzi do kilku pobliskich działek. Musimy pamiętać, aby wystąpić z wnioskiem o warunki przyłączenia do sieci gazowej, wodno – kanalizacyjnej oraz energetycznej. Jeżeli na działce nie ma możliwości przyłączenia się do sieci wodociągowej lub kanalizacyjnej, konieczne jest wybudowanie studni lub przydomowej oczyszczalni ścieków – ta jednak wiąże się z większymi kosztami oraz z wykonaniem testów dotyczących jakości wody oraz opinii hydrologicznej.

Zaprojektuj swój wymarzony dom

Bywa, że wymarzoną wizję swojego domu mamy od lat… a co jeśli jesteśmy w tym kompletnie zieloni? W takim wypadku nie ma powodu do zmartwień. Dzisiejszy rynek oferuje nam mnóstwo gotowych projektów, które możemy znaleźć bez większych komplikacji. Jeżeli mamy swoją wizję czterech kątów, warto odnaleźć dobrego architekta, który w porozumieniu z nami dostosuje projekt indywidualnie. Zanim zdecydujemy się na projekt, należy zastanowić się czego oczekujemy, czy ma być to dom tradycyjny, energooszczędny, wysoko energooszczędny czy też pasywny (to taki, który przez cały rok ogrzewa się sam). Nowością, którą zapowiedział ostatnio rząd, jest możliwość postawienia domu do 70 m2 wyłącznie na tzw. WZ czyli bez konieczności uzyskania pozwolenia na budowę. To warto wziąć pod uwagę, jeśli myślimy o przyśpieszeniu inwestycji.

Pozwolenie na budowę

Jeśli powyższe punkty udało nam się zrealizować bez większych problemów, możemy udać się do Starostwa Powiatowego, aby uzyskać pozwolenie na budowę. Kolejnym krokiem jest zgłoszenie w Powiatowym Inspektoracie Powiatowym Budowlanym rozpoczęcia budowy. Zanim jednak rozpoczniemy budowę, musimy wybrać odpowiednią ekipę budowlaną. Tu pomocą mogą być grupy zrzeszające osoby budujące domy czy fora tematyczne. Można też obserwując budowy w okolicy, zaobserwować, która prowadzona jest profesjonalnie i tak wybrać wykonawcę. Gdy wybierzemy jednie najtańszego wykonawcę, albo wybierzemy tego, który ma akurat wolny termin, możemy się bardzo rozczarować.

Plac budowy

Plac budowy powinniśmy przystosować pod względem sanitarnym – zapewnić toalety i miejsce socjalne dla robotników. Wbrew pozorom, zagospodarowanie placu budowy nie może być dowolne – przede wszystkim plac powinien zostać zabezpieczony – wyposażony w ogrodzenie, tabliczkę informacyjną, na której są dane: inwestora, wykonawcy, nadzorcy i numer pozwolenia na budowę.  Na placu budowy konieczny jest dostęp do energii elektrycznej oraz wody. Każdy, kto chce wybudować dom i przyłączyć się do sieci elektrycznej musi wystąpić z wnioskiem do najbliższego w obrębie zakładu energetycznego o dostęp do prądu. Do takiego wniosku należy dołączyć: dokument własności działki oraz plan zabudowy na mapie. Po złożeniu wniosku, pozwolenie powinniśmy otrzymać w ciągu 14 dni roboczych. Skoro już mowa o nadzorze – jest on równie ważny a może nawet ważniejszy od wykonawcy naszego wymarzonego domu, bo to on oceni, czy budowa przebiega zgodnie z projektem, oceni, czy nie ma fuszerki, sprawdzi przebieg prac udokumentowany w dzienniku budowy i będzie nas reprezentować na placu budowy. Fachowiec, który potrafi sprawnie i uczciwie ocenić przebieg budowy to prawdziwy skarb, ale musi też posiadać odpowiednie i aktualne uprawnienia.

A może skrócić czas budowy?

Jak widać, same przygotowania do rozpoczęcia budowy domu zajmują sporo czasu i wysiłku. Znacznym ułatwieniem i przyśpieszeniem zamieszkania pod swoim własnym dachem jest budowa domu szkieletowego i zlecenie jej realizacji profesjonalnej firmie. Sama technologia oferuje szereg korzyści dla właściciela - to między innymi wyjątkowo szybki czas budowy bo już nawet 2-3 miesiące, jak i pełna policzalność budżetu z gwarancją niezmienności ceny od momentu podpisania umowy aż do zakończenia budowy.

Domy szkieletowe mogą powstawać zarówno w technologii konstrukcji drewnianych jak i stalowych. To rozwiązanie ekonomiczne, ergonomiczne, ekologiczne i energooszczędne. Domy budowane w tej technologii pozwalają na osiąganie ponadprzeciętnych współczynników izolacyjności termicznej mocno przewyższających aktualnie obowiązujące normy dla energooszczędnego budownictwa. Rozwiązania i materiały aktualnie dostępne na rynku zapewniają wyjątkową jakość i trwałość konstrukcji domu. Firmy budujące taki dom dla nas zapewniają nawet 50 lat gwarancji. Powierzenie kompleksowej realizacji całości budowy jednej firmie to znaczna wygoda, oszczędność czasu i pieniędzy (zwłaszcza teraz, w czasie inflacji).