Winne miasto czy deweloper? Za błąd przy Rękawce Kraków może zapłacić prawie 3 mln zł

Prawie 3 mln zł może kosztować Kraków zabezpieczenie skarpy przy Rękawce 32. Budynek stanął tuż przy ścianie dawnego kamieniołomu, a podczas budowy podziemnego garażu podcięto skałę, obniżając jej stateczność. Teraz trwają badania i przygotowania do zabezpieczeń, za które na razie zapłaci miasto. Sprawą zajmuje się prokuratura. Kto odpowiada za ten błąd?

Rękawka to niewielka uliczka Starego Podgórza, położona między Rynkiem Podgórskim a ruchliwą Limanowskiego. Biegnie u stóp Wzgórza Lasoty ze słynnym kościółkiem św. Benedykta i Fortem Benedykt. Kilka minut spacerem od tramwaju, a jednocześnie cisza, dużo zieleni i panoramiczne widoki. Nieco dalej Kopiec Kraka i Krzemionki. Miejsce, które na pierwszy rzut oka wydaje się niemal idealne do zamieszkania.

Tyle że przy Rękawce 32 architektura stanęła ze skałą dosłownie twarzą w twarz. Nowy budynek znajduje się miejscami około półtora metra od niemal pionowej ściany. Z jednej strony ceglana elewacja, okna i balkony, z drugiej wapienna skała i gęsto porośnięte drzewami zbocze. Na parterze odległość robi szczególne wrażenie.

7 września na zboczu znów pojawili się pracownicy. Teren przy skarpie jest wygrodzony, po stoku poprowadzono przewody, pracuje specjalistyczny sprzęt. Trwają prace związane z przygotowaniem dokumentacji zleconej przez Zarząd Zieleni Miejskiej. Wykonawca ma zinwentaryzować skałę, przeprowadzić badania i przygotować projekt jej zabezpieczenia.

Dopiero później przyjdzie czas na siatki, kotwy, oczyszczanie ściany i właściwe roboty.

I właśnie tutaj zaczyna się właściwa historia.

Radny interweniuje

Redakcja Głos24 mieści się przy tej samej ulicy. Budowę Rękawki 32 obserwowaliśmy praktycznie od początku. Widzieliśmy również prace prowadzone bezpośrednio przy masywie skalnym.

Kiedy okazało się, że miasto przygotowuje się do kosztownego zabezpieczenia skarpy, pojawiło się proste pytanie: dlaczego za prace przy skale sąsiadującej z niedawno zrealizowaną prywatną inwestycją mają teraz płacić mieszkańcy Krakowa?

Z tym pytaniem zwróciliśmy się do Rafała Zawiślaka, radnego Miasta Krakowa. Zawiślak wystąpił do władz miasta z interpelacją dotyczącą dokumentacji poprzedzającej budowę, ingerencji w skarpę oraz kosztów jej obecnego zabezpieczania.

Odpowiedź miasta przyniosła informacje, które stawiają całą inwestycję w nowym świetle.

Przed wydaniem pozwolenia na budowę przygotowano dokumentację geologiczno-inżynierską. Prezydent Krakowa zatwierdził ją we wrześniu 2019 roku. Nie obejmowała jednak oceny stateczności sąsiadującej ściany dawnego kamieniołomu. Jednocześnie zalecono takie prowadzenie robót ziemnych i monitoringu, aby nie dopuścić do naruszenia skarpy.

Kilka dni później wydano pozwolenie na budowę.

Miasto wiedziało

Jeszcze kilka lat temu stały tu zabudowania poprzemysłowe i magazynowe. Przy Rękawce działała przez lata Spółdzielnia Pracy Rękodzieła Artystycznego „Wanda”. W 2019 roku rozpoczęła się procedura rozbiórki.

W miejscu dawnych zabudowań zaplanowano duży budynek mieszkalny. Projekt Rękawka 32 firmował ElektriMont. Za inwestycję odpowiadała spółka ElektriMont Nieruchomości, utworzona w ramach struktur krakowskiego ElektriMontu.

Plan był konkretny: sześć kondygnacji nad ziemią, 62 mieszkania i 63 miejsca postojowe. Parking miał znaleźć się również pod budynkiem.

Od strony Wzgórza Lasoty działkę ograniczała jednak wysoka ściana dawnego kamieniołomu.

W 2021 roku ruszyła budowa. Generalnym wykonawcą została Chemobudowa-Kraków. To firma należąca do Grupy Polski Holding Nieruchomości i pośrednio kontrolowana przez Skarb Państwa.

I właśnie garaż podziemny okaże się później jednym z najważniejszych elementów całej historii. Aby go wykonać, trzeba było wejść z wykopem w masyw skalny.

Najpierw jednak inwestor otrzymał jeszcze jedną istotną zgodę. W czerwcu 2020 roku miasto dopuściło odstępstwo od warunków technicznych, pozwalające na wykonanie części ścian z oknami i drzwiami zaledwie 0,5 metra od granicy miejskiej działki, na której znajduje się skarpa. W przypadku innych fragmentów budynku odległość mogła wynosić od 0,5 do 4 metrów.

Kilka miesięcy później zgłoszono również zmiany obejmujące m.in. poziom posadowienia części budynku na minus 3,68 m oraz zbliżenie ścian z otworami okiennymi do granic wschodniej i południowej. Urząd uznał, że nie były to istotne odstępstwa od zatwierdzonego projektu.

Dlaczego? Gdyby nie te zgody może nie byłoby dziś problemu. Miasto podkreśla, że pozwolenie było zgodne z miejscowym planem zagospodarowania, który dopuszcza w tym miejscu lokalizowanie budynków w granicy działek. Formalna zgodność nie kończy jednak pytań.

Jak to możliwe, że w takich warunkach powstały mieszkania?

Gdy obejdzie się budynek od strony wschodniej i południowej, uwagę zwraca jeszcze jeden szczegół.

Część okien mieszkań na parterze znajduje się zaledwie kilka metrów od wysokiej ściany skalnej i stromego, gęsto porośniętego zbocza. Mimo wschodniej lub południowej ekspozycji z poziomu terenu trudno dostrzec możliwość bezpośredniego nasłonecznienia części tych pomieszczeń.

Nie przesądzamy, że złamano przepisy. Ale patrząc na okna parteru, położone kilka metrów od wysokiej skarpy, trudno nie zapytać: jak zapewniono tym mieszkaniom wymagany dostęp do słońca? Czy przy projektowaniu uwzględniono rzeczywiste ukształtowanie terenu i bliskość skały? To kolejny element tej inwestycji, który wymaga wyjaśnienia.

AGH: skarpę podcięto

Ekspertyza AGH z 2022 roku potwierdziła, że podczas budowy podziemnego garażu podcięto dolną część skarpy. W efekcie stała się bardziej stroma, miejscami niemal pionowa, pojawiły się nawisy, a jej stateczność się pogorszyła.

Eksperci zastrzegli jednocześnie, że nie można na tej podstawie przypisać inwestycji odpowiedzialności za cały obecny stan ściany. Skała jest silnie spękana i podlega również naturalnym procesom wietrzenia.

Nie można więc dziś jednoznacznie powiedzieć, że za cały problem odpowiada deweloper. Pewne jest jednak to, że podczas realizacji Rękawki 32 doszło do naruszenia masywu skalnego, a badania potwierdziły niekorzystne skutki lokalnego podcięcia.

Z odpowiedzi na interpelację Rafała Zawiślaka wynika jeszcze jedno. Miasto nie ma informacji, aby po zakończeniu robót, a przed dopuszczeniem budynku do użytkowania inwestor ponownie zbadał bezpieczeństwo i stabilność ściany kamieniołomu.

Późniejsza ekspertyza wykazała już realne zagrożenie. Odspajające się bryły mogą spadać kilka metrów od ściany, a ze względu na niewielką odległość budynku prawdopodobieństwo trafienia go przez fragmenty skały eksperci ocenili jako bardzo wysokie. Zalecono m.in. oczyszczenie ściany, stalowe siatki, kotwienie i odwodnienie.

– Bezpieczeństwo mieszkańców jest najważniejsze i koniecznych zabezpieczeń nie można odkładać. Ale odpowiedź miasta potwierdziła, że podczas prywatnej inwestycji doszło do ingerencji w skałę, która według AGH obniżyła jej stateczność – mówi Rafał Zawiślak.

Kilkadziesiąt metrów dalej bawią się dzieci

Historia problemów ze skałami kamieniołomu na Wzgórzu Lasoty nie zaczęła się jednak wraz z budową Rękawki 32.

Wystarczy przejść kilkadziesiąt metrów w stronę przystanku Podgórze SKA. Za budynkiem szkoły przy Limanowskiego 60/62, obok zachowanego fragmentu muru krakowskiego getta, znajduje się niewielki plac zabaw.

Urządzenia dla dzieci dzieli od niemal pionowej ściany skalnej zaledwie kilka metrów. U podnóża leżą duże odłamki skał. Dziś nie ma tam tablic ostrzegawczych, a ze ściany korzystają także wspinacze.

Problem spadających kamieni był jednak zgłaszany już wiele lat temu. Interweniowali mieszkańcy; jedną z osób zgłaszających sprawę była również autorka tego materiału.

W 2014 roku publicznie ostrzegano przed możliwością samoistnego odspajania się kamieni oraz zagrożeniem dla osób znajdujących się bezpośrednio pod ścianą, w tym dzieci korzystających z placu zabaw.

Dwa lata później przygotowano projekt zagospodarowania tego fragmentu kamieniołomu. Przewidywał m.in. usunięcie luźnych fragmentów, zabezpieczenie kruchej części skały siatkami i odseparowanie placu zabaw od ściany.

Siatki do dziś tam nie ma.

Nie oznacza to, że ten fragment kamieniołomu jest obecnie niebezpieczny ani że jego stan można porównywać ze ścianą przy Rękawce 32. Pokazuje jednak, że problem odpadania fragmentów skalnych na Wzgórzu Lasoty był znany na długo przed rozpoczęciem nowej inwestycji mieszkaniowej.

ZZM zawiadamia prokuraturę

Kto teraz powinien zapłacić za zabezpieczenie skały? To było najważniejsze pytanie, którym Głos24 zainteresował Rafała Zawiślaka.

Jak się okazuje, podobne pytanie zadawał już sobie sam Zarząd Zieleni Miejskiej.

Po stwierdzeniu ingerencji wykonawcy w miejską skarpę ZZM prowadził z deweloperem korespondencję dotyczącą kompleksowego i trwałego zabezpieczenia jej przez spółkę odpowiedzialną za inwestycję.

Projekt porozumienia wysłano w lipcu 2022 roku. ElektriMont Nieruchomości zgłosił uwagi. We wrześniu przygotowano poprawioną wersję, uwzględniającą zalecenia ekspertów AGH. Do podpisania porozumienia jednak nie doszło.

– Skoro tak, należy dokładnie ustalić, kto powinien ostatecznie ponieść koszty zabezpieczenia – podkreśla Zawiślak. – Nie może być tak, że z automatu całość rachunku trafia do mieszkańców Krakowa.

ZZM zawiadomił następnie Prokuraturę Rejonową Kraków-Podgórze o podejrzeniu popełnienia przestępstwa w związku z realizacją inwestycji. Postępowanie nadal trwa. Do prokuratury trafiły również akta pozwolenia na budowę oraz wcześniejszego pozwolenia na rozbiórkę.

W międzyczasie zmieniła się forma prawna inwestora. Elektrimont Nieruchomości M. Skimina spółka komandytowa została w listopadzie 2025 roku przekształcona w spółkę jawną. Firma nadal działa jako Elektrimont Nieruchomości M. Skimina, a jej siedziba znajduje się tuż obok inwestycji – przy ul. Rękawka 30.

Kto zapłaci? Pan, pani...

Na rozstrzygnięcia prokuratury trzeba jeszcze poczekać, ale skałę trzeba zabezpieczyć już teraz. Miasto szykuje więc inwestycję, która może kosztować prawie 3 mln zł. Same roboty wyceniono na ponad 2,7 mln zł, do tego dochodzą ekspertyzy i projekt.

To dużo, zwłaszcza w czasie, gdy Kraków szuka oszczędności, tnie wydatki i podnosi opłaty.

Nie wiadomo jednak, czy ostatecznie rachunek zostanie w miejskiej kasie. Po zakończeniu postępowania prokuratorskiego Kraków chce rozważyć dochodzenie pieniędzy od tych, którzy okażą się odpowiedzialni za powstałą sytuację. Najpierw jednak miasto musi zapłacić i zabezpieczyć skarpę. Dopiero później będzie można próbować odzyskać wydane pieniądze.

Kto za to odpowiada? Czy Kraków odzyska miliony? I czy problemu można było uniknąć, zanim blok stanął tak blisko skały?

Na razie wiadomo jedno: rachunek trafi do miasta. Czyli – mówiąc najprościej – pan płaci, pani płaci. Mieszkańcy Krakowa.

Badania trwają

Wracamy więc na Rękawkę. Na zboczu tuż obok budynku pracują dziś ludzie. Teren jest wygrodzony. Po skarpie biegną przewody, pojawił się ciężki sprzęt pomiarowy. Trwają kolejne badania, które mają pomóc w przygotowaniu projektu zabezpieczenia skały. Obok, za oknami mieszkań, nadal stoi pionowa skała.

Odpowiedź na pytanie, jak ją zabezpieczyć, właśnie powstaje. Na odpowiedź, kto ostatecznie za to zapłaci i czy ktoś poniesie odpowiedzialność za wcześniejsze decyzje, Kraków nadal czeka.