Podejmując decyzję o zakupie nieruchomości lub nabyciu udziałów/akcji spółki posiadającej nieruchomość warto podjąć pewne działania mające na celu sprawdzenie jej stanu faktycznego oraz prawnego. Zasadniczo ustalenie stanu faktycznego interesującej nas nieruchomości nie powinno sprawiać większych trudności; z kolei sprawdzenie jej sytuacji prawnej może być nieco problematyczne. Analiza prawna to proces złożony i wymagający specjalistycznej wiedzy. W dalszej części tekstu wyjaśniamy, dlaczego warto przeprowadzić audyt prawny przed podpisaniem umowy o kupnie.
Co to jest audyt prawny nieruchomości?
Audyt prawny nieruchomości, czasami nazywany badaniem due dilligence, jest formą analizy stanu prawnego nieruchomości mającej na celu kompleksową ocenę wszystkich aspektów prawnych związanych z nabyciem i późniejszym korzystaniem z konkretnej nieruchomości. Przeprowadzaniem kompleksowego audytu prawnego zajmują się wykwalifikowani eksperci. Ich zadaniem jest wyeliminowanie ewentualnych ryzyk związanych z zakupem nieruchomości lub udziałów/akcji spółki będącej właścicielem nieruchomości. Podsumowaniem sporządzonej analizy stanu prawnego jest specjalny raport. Dokument ten jest szczególnie ważny z punktu widzenia potencjalnego kupca danej nieruchomości. Inwestor otrzymuje w ten sposób rzetelną informację m.in. o ryzyku wiążącym się z podpisaniem aktu notarialnego. Audyt prawny jest zatem formą zabezpieczenia, jakie otrzymuje nabywca zainteresowany zakupem nieruchomości.
Dlaczego warto zrobić audyt prawny nieruchomości?
Wielu inwestorów ogranicza badanie stanu prawnego nieruchomości wyłącznie do zapoznania się z treścią księgi wieczystej. Tymczasem ustalenie, czy danemu podmiotowi przysługuje własność (użytkowanie wieczyste) to tylko część pracy, jaką należy wykonać w celu analizy stanu prawnego nieruchomości. Trzeba pamiętać, że w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości nie są ujawnione wszystkie informacje istotne z punktu widzenia inwestora. Aby uniknąć potencjalnych zagrożeń, takich jak odpowiedzialność nabywcy czy nieważność transakcji, potrzebne jest szczegółowe badanie prawne. W niektórych przypadkach może bowiem dojść do sytuacji, że realizacja zamierzonej inwestycji lub korzystanie z nieruchomości w sposób zgodny z planami nabywcy nie będzie mogła dojść do skutku lub będzie znacznie utrudniona nawet pomimo tego, iż kwestie własnościowe nie będą budziły żadnych wątpliwości.
Osoby zainteresowane zakupem nieruchomości muszą zdawać sobie sprawę z tego, że takie transakcje obarczone są wysokim ryzykiem. W związku z tym wdrożenie audytu prawnego to konieczność, która pozwoli wskazać kwestie, które w przyszłości mogłyby zaskoczyć nabywcę, jak np. zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przeprowadzenie audytu prawnego coraz częściej zlecają też sami sprzedający, aby w ten sposób zachęcić potencjalnych inwestorów do skorzystania ze swojej oferty oraz zapewnić im dostęp do informacji o stanie prawnym nieruchomości.
Audyt prawny nieruchomości – co bierze się pod uwagę?
Prawnik przeprowadzający audyt nieruchomości podczas wykonywania analizy uwzględnia szereg ważnych kwestii związanych z daną nieruchomością. Ze zgromadzonych w ten sposób informacji prawnik wyciąga wnioski, które są przedstawiane w formie raportu. Przedmiotem badania nieruchomości najczęściej jest prowadzona dla niej księga wieczysta. Oprócz gruntownej analizy przeprowadzanej w stosunku do treści wpisów w księdze wieczystej prawnik bierze pod uwagę również takie kwestie jak tytuł prawny do nieruchomości czy rozwiązania dotyczące użytkowania wieczystego. Podczas audytu prawnego ustala się, czy w stosunku do danej nieruchomości istnieje obciążenie w postaci służebności, czy na nieruchomości została ustanowiona hipoteka oraz czy nie ma do niej roszczeń osób trzecich. Prawnik rozpatruje także ewidencję gruntów i zabudowań oraz analizuje wszystkie umowy (m.in. najmu i dzierżawy) dotyczące konkretnej nieruchomości.
Wsparcie merytoryczne – Nwlegal.pl
