Kraków ogłosił przetarg na zakup mieszkań komunalnych za prawie 9,8 mln zł. Przy obecnych cenach może to wystarczyć na kilkanaście lokali, a w wariancie „pod klucz” nawet na około dziesięć. Czy to realna odpowiedź na potrzeby mieszkaniowe, czy tylko szybka, ale bardzo ograniczona pomoc?
W skrócie:
- Kraków ogłosił postępowanie na zakup nowych mieszkań komunalnych.
- Miasto przeznacza na ten cel prawie 9,8 mln zł.
- Przy obecnych cenach w Krakowie może to wystarczyć na około 10–15 lokali.
- Pojawia się pytanie, czy w dłuższej perspektywie bardziej opłacalna nie byłaby inwestycja w grunty i formułę SIM.
Kraków chce kupić nowe mieszkania komunalne. Miasto ogłosiło postępowanie na zakup lokali z rynku pierwotnego i przeznacza na ten cel prawie 9,8 mln zł. Na pierwszy rzut oka brzmi to jak konkretna inwestycja, która zwiększy zasób mieszkaniowy. Kwestia tylko o ile. Problem w tym, że przy obecnych cenach mieszkań w Krakowie ta kwota może wystarczyć na zaledwie kilkanaście lokali. A jeśli miasto będzie wybierać mieszkania wykończone i gotowe do zamieszkania — może nawet mniej.
To nie znaczy, że zakup mieszkań jest bez sensu. Przeciwnie: może być rozwiązaniem szybkim, doraźnym i potrzebnym tam, gdzie lokal trzeba zapewnić możliwie szybko. Ale trudno nie zadać pytania, czy przy tak ogromnych potrzebach mieszkaniowych Krakowa jest to najbardziej efektywny sposób wydawania publicznych pieniędzy.
Prawie 10 mln zł. Ile mieszkań można za to kupić?
Zgodnie z ogłoszeniem miasto szuka mieszkań o powierzchni od 30 do 50 mkw., położonych w granicach Krakowa. W pierwszej kolejności rozpatrywane mają być lokale wykończone i wyposażone, choć dopuszczone są też mieszkania w stanie deweloperskim. Lokale mają zostać przekazane miastu najpóźniej do 14 października 2026 r. Kwota przeznaczona na zakup to dokładnie 9 750 678 zł brutto.
Tu zaczyna się najważniejsza część rachunku. Średnie ceny nowych mieszkań w Krakowie wahają się dziś w okolicach 16–17 tys. zł za mkw., a w przypadku mniejszych lokali, które często są droższe w przeliczeniu na metr, stawki mogą być jeszcze wyższe. Do tego dochodzi kwestia standardu. Mieszkanie wykończone i gotowe do zamieszkania będzie droższe niż lokal w stanie deweloperskim.
Przy założeniu ceny około 16,5 tys. zł za mkw. mieszkanie o powierzchni 40 mkw. kosztowałoby około 660 tys. zł. Za 9,75 mln zł można byłoby więc kupić około 14–15 takich lokali. Przy mieszkaniu 50-metrowym liczba spada do około 12. Jeśli w grę wchodzą lokale wykończone „pod klucz”, realny koszt może być wyższy, a wtedy liczba mieszkań może spaść nawet do 10.
Innymi słowy: prawie 10 mln zł może dać Krakowowi szybki efekt, ale będzie to efekt punktowy. Kilkanaście mieszkań w mieście, w którym potrzeby mieszkaniowe liczy się w setkach, a szerzej — w tysiącach rodzin czekających na tańszy najem, to kropla w morzu potrzeb.
Zakup jest szybki. Budowa daje skalę, ale trwa latami
Trzeba przy tym uczciwie powiedzieć: zakup gotowych mieszkań ma jedną dużą zaletę. Jest szybszy niż budowa. Miasto nie musi szukać gruntu, przygotowywać koncepcji, projektować budynku, przechodzić procedur, uzyskiwać pozwoleń, wybierać wykonawcy i czekać na zakończenie inwestycji. Może pozyskać mieszkania w ciągu kilku miesięcy.
To ważne, jeśli lokale mają służyć pilnym potrzebom mieszkaniowym. Zakup może być więc narzędziem interwencyjnym. Problem zaczyna się wtedy, gdy taki zakup przedstawia się jako istotne wzmacnianie miejskiego zasobu.
Bo w tym miejscu pojawia się pytanie o skalę i opłacalność. Czy za blisko 10 mln zł lepiej kupić kilkanaście gotowych mieszkań, czy zabezpieczać teren pod inwestycję, która w przyszłości mogłaby dać ich wielokrotnie więcej? Czy szybki efekt jest wart tego, że miasto za tę samą kwotę uzyskuje bardzo ograniczoną liczbę lokali? I czy Kraków wystarczająco mocno korzysta z narzędzi, które już ma?
Jednym z nich jest Społeczna Inicjatywa Mieszkaniowa. Kraków jest udziałowcem KZN SIM Ziemia Krakowska. To spółka utworzona przez Kraków, inne gminy z regionu oraz Krajowy Zasób Nieruchomości. Jej zadaniem jest budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu.
Taka inwestycja jest oczywiście dłuższa i bardziej skomplikowana niż zakup gotowych lokali. To proces liczony w latach, a nie miesiącach. Ale daje coś, czego zakup mieszkań z rynku pierwotnego nie daje: skalę.
Przykład już istnieje. Przy ul. Padniewskiego w Krakowie, w formule KZN SIM Ziemia Krakowska, na miejskiej działce planowana jest budowa od 125 do 148 mieszkań. Inwestycja jest na etapie projektowania. To nadal nie rozwiązuje problemu mieszkaniowego miasta, ale pokazuje różnicę skali: nie kilkanaście lokali, lecz ponad sto mieszkań w jednej inwestycji.
Marzena Gitler
Czy lepiej kupować mieszkania, czy inwestować w grunt?
Najmocniejsze pytanie brzmi więc nie: „czy kupno mieszkań jest potrzebne?”. Bo bywa potrzebne. Pytanie brzmi: „czy przy takiej kwocie jest to najbardziej opłacalne rozwiązanie?”.
Za prawie 10 mln zł miasto mogłoby przynajmniej rozważyć także inny wariant: zakup lub zabezpieczenie gruntu pod budownictwo społeczne. Przy cenie około 500 zł za mkw. taka kwota dawałaby teoretycznie możliwość zakupu działki o powierzchni około 19 tys. mkw. Oczywiście to wyliczenie bardzo uproszczone. Cena gruntu w Krakowie zależy od lokalizacji, planu miejscowego, uzbrojenia, dojazdu, przeznaczenia i realnych możliwości zabudowy. Sama powierzchnia działki nie oznacza jeszcze liczby mieszkań, jednak może ich być bez porównania więcej, niż przy zakupie gotowych lokali na rynku. Tym bardziej, że mieszkania w Krakowie sprzedają się "na pniu".
Dlatego trzeba to powiedzieć jasno: inwestowanie w grunt i budowa w formule SIM może otworzyć drogę do projektów liczonych nie w kilkunastu, lecz w dziesiątkach albo setkach mieszkań.
W formule SIM miasto nie musi finansować całej budowy wyłącznie z własnego budżetu. Montaż finansowy może obejmować środki zewnętrzne, dofinansowanie, preferencyjne kredyty oraz partycypację przyszłych najemców. Rola miasta często polega więc przede wszystkim na zapewnieniu gruntu, wejściu kapitałowym i organizacyjnym oraz wskazaniu kierunku polityki mieszkaniowej.
To zmienia perspektywę. Zakup gotowych mieszkań jest szybki, ale drogi w przeliczeniu na efekt. Budowa jest wolniejsza, ale może dać znacznie większy rezultat.
Szybki efekt nie zastąpi polityki mieszkaniowej
Kraków potrzebuje mieszkań dostępnych cenowo. Potrzebuje lokali komunalnych, społecznych, mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu i rozwiązań dla osób, które nie kwalifikują się do pomocy społecznej, ale też nie są w stanie kupić mieszkania na rynku komercyjnym.
W tym kontekście zakup kilkunastu mieszkań za prawie 10 mln zł może być tylko uzupełnieniem polityki mieszkaniowej, a nie jej filarem.
Jeżeli miasto chce szybko pozyskać kilka lub kilkanaście lokali dla osób w najpilniejszej sytuacji — taki ruch da się obronić. Jeżeli jednak mówi o realnym wzmacnianiu zasobu mieszkaniowego, trzeba pytać o proporcje. Bo za tę samą kwotę można kupić kilkanaście gotowych mieszkań albo rozpocząć myślenie o inwestycji, która w dłuższej perspektywie da znacznie większy efekt.
Prawdziwa polityka mieszkaniowa zaczyna się tam, gdzie miasto przestaje tylko kupować pojedyncze lokale, a zaczyna konsekwentnie wykorzystywać grunty, SIM-y i zewnętrzne finansowanie do budowy większej skali. Bo mieszkańcy nie potrzebują komunikatów o „prawie 10 mln zł”. Potrzebują mieszkań. A tych za taką kwotę będzie najpewniej tylko kilka, kilkanaście.
