sobota, 24 kwietnia 2021 13:27

Nie kupuj kota w worku! "Nabywcy często nie zdają sobie sprawy z wad nieruchomości"

Autor Artykuł zewnętrzny
Nie kupuj kota w worku! "Nabywcy często nie zdają sobie sprawy z wad nieruchomości"

„Apartament", „ekskluzywny", „w samym centrum" – te słowa znaczą dziś coraz mniej. Choć luksusowe „apartamenty”, przynajmniej w teorii, mnożą się na rynku w zawrotnym tempie, to w praktyce coraz mniej różni je od przeciętnych mieszkań. Jeśli więc to nie powierzchnia i chwytliwa nazwa decydują o wartości inwestycji mieszkaniowej, czym w takim razie powinien wyróżniać się apartament? I za co rzeczywiście warto zapłacić, by zapewnić sobie oczekiwany standard – pytamy architekta Piotra Orzeszka z krakowskiej pracowni architektonicznej Stvosh.

Piotr Orzeszek, architekt Kraków Stvosh
arch. Piotr Orzeszek, foto: Prac. arch. Stvosh

Jak, Pańskim zdaniem – jako architekta, powinno się rozumieć sformułowanie „apartament”?

To słowo w ostatnich kilkunastu latach mocno się zdewaluowało. Nagminnie nadużywa się go w ofertach dotyczących zwykłych, zupełnie przeciętnych nieruchomości. Tymczasem apartament to mieszkanie luksusowe, a więc takie, które zaspokaja aspiracje. Aspiracje, nie tylko potrzeby. Bo umówmy się, że ktoś zdecydowany na kupno apartamentu, podstawowe potrzeby życiowe ma już zaspokojone. Chodzi mu więc o prestiż i zaznaczenie swojej indywidualności. O miejsce wyjątkowe, nie po prostu komfortowe. Rzadko się o tym mówi, a jednak to właśnie jest klucz do zrozumienia, czym w swojej istocie jest apartament.

Kraków architekt Stvosh
projekt i wizualizacja - Prac. arch. Stvosh

Tak więc wbrew temu, co wynikałoby z większości ogłoszeń, ani duży metraż, ani względnie dogodna lokalizacja i ogrodzenie wokół zabudowy nie czynią jeszcze z mieszkania apartamentu.

Nie czynią i warto zdać sobie z tego sprawę. Choćby po to, żeby nie przepłacać za kota w worku. Nabywcy często nie zdają sobie sprawy z wad nieruchomości, ale jak pokazuje praktyka, równie często nie zwracają też uwagi na jej prawdziwe atuty. Ta świadomość przychodzi dopiero z czasem. Zwykle, niestety, po czasie. Na przykład wtedy, kiedy okazuje się, że mamy co prawda mieszkanie jasne i słoneczne, ale tylko przez trzy godziny dziennie, bo okna wychodzą na złą stronę świata.

Co takiego powinno odróżniać apartamenty od mieszkań o podwyższonym standardzie?

To cały zespół cech i kryteriów dotyczących nie tylko samej nieruchomości, ale też jej otoczenia, które w dodatku powinny iść ze sobą w parze. Apartament to odpowiedź na różne, często bardzo odmienne potrzeby. Jednym takie mieszkanie ma zapewnić poczucie prestiżu, innym służy do zaspokojenia poczucia wyjątkowości i indywidualności. Jeśli mamy budynek, który zawiera dwadzieścia cztery niemal identyczne apartamenty, to ten pod numerem przykładowo siedemnastym da nam może poczucie prestiżu, ale już nie ekskluzywności czy wyjątkowości.

Kraków architekt Stvosh
projekt i wizualizacja - Prac. arch. Stvosh

Jakie warunki powinno spełniać otoczenie takiej nieruchomości?

O apartamencie nie mówiłbym na pewno w kontekście otoczenia, w którym panuje chaos wizualny i wszechobecne są reklamy czy tzw. zanieczyszczenie światłem i dźwiękiem. Na pewno luksusem są cisza i dostęp do przyrody. To ostatnie jest kluczowe dla naszego dobrostanu, o czym nikogo już przekonywać nie trzeba, bo wielokrotnie tego dowiedziono. Komfortowi nie sprzyja za to sąsiedztwo ruchliwej ulicy. Trudno w Krakowie czy innej metropolii mówić o czystym powietrzu, ale czym innym jest jednak mieszkanie z oknem wychodzącym na ruchliwą aleję, gdzie zanieczyszczenia są szczególnie wyczuwalne i widoczne, a czym innym w sąsiedztwie dwóch parków. W tym kontekście „mieszkanie w centrum” to fałszywy atut, którym często szafuje się w ogłoszeniach. Niewiele ma to bowiem wspólnego z luksusem. Istotne są natomiast łatwość dojazdu, możliwość postoju i dostępność komunikacyjna – apartament ma być odpowiedzią na różne potrzeby, oczekujemy zatem, że w miarę łatwo będziemy mogli się stamtąd wydostać także przy pomocy komunikacji miejskiej. Innym ważnym kryterium jest otwartość przestrzeni i różnorodność widoków z okien. Rzadko bierze się to pod uwagę, a brak monotonii otoczenia i nieprzypadkowe sąsiedztwo to ogromna wartość.

Kraków nieruchomości Stvosh
Kraków, ul. Korzeniowskiego - foto: Prac. arch. Stvosh

Ale na samo sąsiedztwo już raczej wpływ mamy niewielki…

Tak, ale pewne rzeczy można przewidzieć. Na przykład, jeśli obok posesji znajduje się centrum przemysłowe, to powinno się mieć świadomość, że to na nie będzie się spoglądało każdego dnia z okna. Z kolei jeśli w sąsiedztwie stoi pusta działka, to prędzej czy później coś na niej powstanie – pytanie tylko, co to będzie. Z kolei jeśli jakieś 200-metrowe mieszkanie jest jedynym tak dużym lokalem w 4-kondygnacyjnej kamienicy pełnej mieszkań małych, to zakładałbym, że pozostałe – przynajmniej częściowo - przypadną pod wynajem np. krótkoterminowy. A to wiąże się z dość przypadkowym i rotacyjnym sąsiedztwem studentów czy turystów, których potrzeby są różne od stałych mieszkańców. Sytuacja jest zupełnie inna, kiedy sąsiadujące lokale są wielkopowierzchniowe. To już znacząco zawyża próg wejścia.

Kraków nieruchomości Stvosh
Kraków, ul. Korzeniowskiego - foto: Prac. arch. Stvosh

A jakie znaczenie ma usytuowanie mieszkania względem stron świata? I co decyduje o komforcie mieszkania w różnych porach roku?

Chodzi tu przede wszystkim o dostęp do światła i zieleni. Zwróćmy uwagę, że gdy wszystkie okna wychodzą na północny-wschód, to tego światła w mieszkaniu praktycznie niewiele się uświadczy. Podobnie, jeśli budynek jest zacieniony przez inny duży obiekt – wprawdzie będzie wtedy dostęp do południowego słońca, ale tylko przez kilka godzin np. w lipcu i sierpniu. Co do komfortu mieszkania w różnych porach roku, to warto pamiętać, że budynek otoczony zielenią latem mniej się nagrzewa, a zimą – dzięki otoczeniu drzew i osłonie od wiatru – łatwiej utrzymuje temperaturę. Natomiast o wiośnie można dowiedzieć się, patrząc w okno, nie tylko w kalendarz.

Kraków architekt Stvosh
projekt i wizualizacja - Prac. arch. Stvosh

A co oznacza ludzka skala architektury? I jakie może to mieć znaczenie przy wyborze apartamentu?

Osobiście uważam, że np. 25-piętrowy budynek niweluje ludzką skalę i tworzy klimat rodem z filmów sci-fi, dając tym samym raczej mało przyjazne miejsce do życia. Jest to budownictwo na pewno efektowne, dające z górnych kondygnacji wyjątkowe widoki, ale nie jest to rozwiązanie ponadczasowe. Posłużyłbym się tu analogią do samochodów. Wiadomo, że nowy, udziwniony model jednej marki za kilka lat będzie już niemodny. Z kolei stonowane i uniwersalne wzornictwo innej marki starzeje się bardzo powoli i z gracją. Z architekturą jest podobnie. Moglibyśmy powiedzieć, że to kwestia gustu, ale w grę wchodzi tu sprawa dużo bardziej przyziemna. Mianowicie taka, że apartament to przecież poważna inwestycja. Dobrze jest więc móc w razie potrzeby bezproblemowego taki obiekt sprzedać, a klasyczne budownictwo to prawdopodobieństwo na łatwą sprzedaż zwiększa. Apartamenty w wysokościowcach są niszowe, wymagają elitarnego kupca, mogą utrzymywać cenę, która może też jednak zaskakująco spaść. Bardziej typowe budownictwo oznacza mniejsze ryzyko takich fluktuacji.

Kraków nieruchomości Stvosh
Kraków, ul. Leśna - foto: Prac. arch. Stvosh

Mówił Pan o pożądanych cechach budynku i okolicy. A jak powinien wyglądać sam apartament, żeby zasłużyć na to miano?

Oprócz odpowiedniego doboru materiałów, starannego wykończenia i dopracowanych detali architektonicznych, sporo rozbija się tu o funkcjonalny projekt i rozkład. Dobry projekt zabudowy mieszkalnej uwzględnia możliwość modyfikacji i podziałów. Warto zwrócić uwagę na to, czy rozkład mieszkania da nam możliwość wprowadzania zmian w przyszłości. W chwili kupna może nie wydawać się to najistotniejsze, ale z czasem, kiedy pojawi się nowy członek rodziny lub po prostu zmienią się potrzeby, znacząco ułatwia to życie. Kolejna sprawa to przestronność pomieszczeń. I nie chodzi tu wyłącznie o sam metraż, ale o wrażenie, wielkość optyczną. Przestrzeń jest dla człowieka dobra i pożądana, bez względu na to, czy mamy do dyspozycji mieszkanie 30-metrowe czy 130-metrowe. Tu też wiele zależy od projektu. Oczywiście cudów nie ma, więc na kilkudziesięciu metrach nie wyczaruje się pięciu pomieszczeń gospodarczych. Ale jedno już tak. Projekt powinien być optymalnie dopasowany do skali.

Sulejówek architekt Stvosh
Sulejówek, projekt i wizualizacja Prac. arch. Stvosh

Czy taka kwestia jak obecność pomieszczeń gospodarczych również wpływa na wartość mieszkania?

Oczywiście, bo przecież mieszkanie wiąże się z koniecznością m.in. magazynowania (np. ubrania, rower, buty, jedzenie, rolki, ręczniki, itp.). Im więcej mądrze przeznaczonych do tego pomieszczeń (także np. na pranie i suszenie), tym wygodniej się żyje. To daje pewien komfort, kiedy nie trzeba upychać nart czy sanek w szafach i pawlaczach, a na przetwory ma się osobne miejsce, niekoniecznie głęboką piwnicę. Tak samo istotny jest też dostęp do garażu. Komfortowy garaż to taki, w którym swobodnie zmieścimy dwa auta i rowery. Od tarasu w apartamencie oczekiwałbym ciszy akustycznej (na rozsądnym miejskim poziomie) i przyjemnego widoku. Tego typu elementy również wpływają na wartość nieruchomości i na komfort życia codziennego. No bo co to za apartament, którego balkon służy do składowania rowerów, a zdobi go sznur na pranie?

Rozmawiała: Paulina Żebrowska, foto: Pracownia architektoniczna Stvosh

Kraków nieruchomości Stvosh
Kraków, ul. Korzeniowskiego - foto: Prac. arch. Stvosh

zobacz też:

“To było szokujące. Wtedy takich rzeczy się w mieście po prostu nie widziało. Teraz Kraków jest ich pełen”
O początkach nowoczesnej architektury w Krakowie rozmawiamy z twórcą przełomowego projektu lat 90-tych, Sali Obsługi Klienta Tauron przy ul. Śląskiej, Piotrem Orzeszkiem, z pracowni architektonicznej Stvosh.
Kraków

Kraków - najnowsze informacje