Krakowskie kamienice popadają w ruinę. Czy jest jakaś szansa na uratowanie zabytkowych budynków?

W wielu zakątkach Krakowa rozpadające się kamienice straszą swoim wyglądem, a życie mieszkańców popadających w ruinę budynków często przypomina prawdziwą szkołę przetrwania. Nawet najstarsi lokatorzy niektórych zabytków nie pamiętają ich ostatniego porządnego remontu. Potrzeba szerokich działań, żeby tchnąć nowe życie w zrujnowane miejsca.

W wielu zakątkach Krakowa rozpadające się kamienice straszą swoim wyglądem, a życie mieszkańców popadających w ruinę budynków często przypomina prawdziwą szkołę przetrwania. Resztki rozpadającej się elewacji często nie spadają na głowę przechodniów tylko dzięki, zazwyczaj paskudnej, siatce szczelnie owijającej zewnętrzne ściany. Zaniedbane kamienice przypominają swoiste ,,brzydkie kaczątka”, które po renowacji zamiast straszyć, mogłyby stać się prawdziwą ozdobą swojej okolicy. Często zabytki rewitalizuje się jednak przy pomocy buldożera, a w miejscu historycznego budynku powstają apartamentowce lub hotele, które nieudolnie próbuje się łączyć z resztkami frontowej elewacji, czego efektem są architektoniczne monstra. Obowiązujące w Polsce prawo nie pomaga w remontowaniu zabytkowych kamienic, a krakowski samorząd niespecjalnie interesuje się problemem zaniedbanych budynków.

Kraków czasem jest wybierany jako plan filmów i seriali o II wojnie światowej. Pewnie sprzyja temu fakt, że wiele kamienic wygląda jakby ucierpiało w ciężkich walkach, a scenarzyści nie muszą specjalnie się trudzić, żeby pokazać obraz wojennej nędzy. Codziennie mijając zniszczone budynki łatwo się przyzwyczaić do niezbyt atrakcyjnych widoków. Często dopiero po dłuższym wyjeździe z miasta, kiedy się patrzy nieco świeżym spojrzeniem, można sobie łatwiej uświadomić jak brzydkie bywa nasze otoczenie.

Ciężko dokładnie określić ile kamienic w Krakowie popada w ruinę. Nie przeprowadza się inwentaryzacji stanu budynków. Dlatego zagadnienie nie zostało ujęte w żadnych oficjalnych statystykach. Wystarczy jednak krótki spacer po centrum miasta, żeby się przekonać, jak duży jest problem zaniedbanych zabytków. Na Stradomiu, w promieniu kilkudziesięciu metrów naliczyłem pięć kamienic, których elewacja była wstanie zupełnej rozsypki, wygląd okien wskazywał, że część lokali jest opuszczona, a zniszczone drzwi wejściowe do klatki i przykry odór zdecydowanie nie zachęcały, żeby sprawdzać, co kryje się za progiem. Podobne obserwacje można poczynić w wielu innych rejonach miasta.

W wielu krakowskich kamienicach panują bardzo trudne warunki do życia. Trudno uwierzyć, że w centrum Krakowa są jeszcze budynki, w których poszczególne mieszkania nie mają swojej toalety, a sanitariaty są wspólne dla całej klatki. Utrapieniem lokatorów często jest bardzo duże zawilgocenie, będące pożywką dla rozwoju grzyba i pleśni. Przez słabą izolację w zimie ciężko jest utrzymać przyzwoitą temperaturę w mieszkaniu. Do tego zazwyczaj dochodzi rozpadająca się klatka schodowa i kłopoty z przestarzałymi instalacjami, a mieszkańcy zaniedbanych kamienic pewnie dopisaliby jeszcze długą listę innych problemów. Wielu lokatorów nie ma alternatywy. Różne trudne sytuacje życiowe sprawiają, że sporo osób jest skazanych na mieszkanie w urągających warunkach. Dużo rozpadających się budynków należy lub jest współwłasnością miasta. Nasi włodarze mają jednak inne priorytety niż remonty kamienic. Mieszkańcy mogą za to zobaczyć w drugiej urzędowej telewizji materiały zachwalające, jak to miasto dba o lokatorów gminnych obiektów.

Jeśli kamienice są prywatne, czasem właściciel celowo doprowadza kamienice do ruiny. Zdarza się, że zabytkowe budynki, kupione przez deweloperów, bardzo szybko niszczeją. Często powtarza się historia, że ,,nieznani sprawcy” uszkadzają dachy i rynny, żeby woda mogła łatwo penetrować zmurszałe mury, a elementy nośne są osłabiane podczas rzekomych napraw. Takie działania prowadzą do zagrożenia katastrofą budowlaną. Dzięki temu inwestor w łatwy sposób może eksmitować lokatorów i dodatkowo zyskuje argumenty przemawiające za rozbiórką kamienicy. Czasem dla niepoznaki zostawia się fragment ściany frontowej, która z nową zabudową tworzą dziwaczną hybrydę.

Na niektórych ulicach i to nawet w samym centrum zabytkowych dzielnic miasta, dominującym kolorem jest brudnoszary. Często tylko dzięki siatkom chroniącymi przed odpadającymi fragmentami budynków można bezpiecznie chodzić po ulicach. Specjalne zabezpieczania stały się już częścią miejskiego krajobrazu przy Dietla, Krakowskiej, Limanowskiego, Kalwaryjskiej, na Podgórzu czy Kazimierzu. Remont zabytkowego budynku, wiąże się z dużo większymi kosztami niż w przypadku prac prowadzonych we współczesnych obiektach. Roboty muszą być wykonywane pod nadzorem konserwatorskim, a wykorzystywane materiały są dużo droższe. W dodatku często nie można stosować nowocześniejszych technologii budowlanych, co sprawia, że prace długo się ciągną, wyłączając przy tym obiekt z użytku. Utrapieniem są również formalności. Niewydolność administracji odpowiedzialnej za ochronę zabytków sprawia, że często uzyskanie wszystkich uzgodnień ciągnie się latami. Zabytkowe budynki często są niedostosowane do współczesnych funkcji, co sprawia, że jest problem ze znalezieniem chętnych, aby wyłożyć pieniądze na remont.  I tu często pojawia się dyskusja na ile można ingerować w zabytkową strukturę i jakie są granice kompromisu, żeby znalazł się chętny do odrestaurowania budynku. Czasem trudno zrozumieć logikę podejmowania decyzji. Z jednej strony urzędnicy, w przypadku niektórych inwestycji potrafią być niezwykle gorliwi, co do najmniejszych szczegółów, a z drugiej - wydawane są zgody na faktyczne rozbiórki prawie całych historycznych kamienic.

System podatkowy zamiast nagradzać, często karze za remonty zabytków.  Szczególnie problematyczne są regulacje dotyczące VAT-u. Gdy wydatki na remont przekroczą próg 30 procent wartości nieruchomości, późniejsza jej sprzedaż jest traktowana jak w przypadku nowo wybudowanego lokum i trzeba naliczyć daninę, co w przypadku mieszkań ma duży wpływ na atrakcyjność zakupu. Przepis miał zapewne przeciwdziałać kombinacjom, ale nie jest jednak zbyt trafiony w odniesieniu do historycznych budynków, gdzie zazwyczaj tylko się odtwarza strukturę. Wpisane do rejestru zabytki są zwolnienie z podatku od nieruchomości pod warunkiem, że są utrzymane w należytym stanie. Jeżeli ktoś kupuje historyczny obiekt, żeby mógł skorzystać z preferencji, musi najpierw ukończyć prace. W efekcie trzeba płacić zobowiązanie, kiedy się czeka na załatwienie formalności i w czasie prowadzenia remontu. Rozwiązaniem mogłaby być jakaś forma kontraktów, w których właściciel zabytku zobowiązywał by się do remontu w określonym czasie, a w zamian dostawałby ulgi. Można by pójść dalej i wprowadzić jeszcze inne rozwiązanie: samorząd finansuje część prac, ale w zamian za to przejmuje prawo do niektórych mieszkań. Ze względu na złożoną specyfikę problemu potrzebne są elastyczne przepisy.

Władze miasta i wyższych szczebli jednak nie są specjalnie zainteresowane rewitalizacją zaniedbanych  historycznych budynków. Nawet niektóre należące do krakowskiego samorządu kamienice są tak zniszczone, że stały się pustostanami. Miejskie programy rewitalizacji obejmują mały teren, a zapisy przyjętych dokumentów pozostawiają wiele do życzenia. Jeżeli się nie zmieni podejście rządzących to ruiny zostaną z nami na długo, o ile wcześniej historycznych budynków nie wyburzy jakiś deweloper.

Zdjęcie główne: kamienica przy Alejach Trzech Wieszczów - fot. Krzysztof Kwarciak