Własne dojście do własności w 25 lat? Mieszkańcy: Poza zasięgiem

Oferta dojścia do własności wreszcie trafiła do najemców na krakowskich Klinach, ale zamiast ulgi przyniosła szok. Mieszkańcy mówią, że propozycja MDR/PFR jest dla wielu nie do przyjęcia: część nie ma zdolności kredytowej, a miesięczne obciążenia w formule DDW i wymogi finansowe sprawiają, że „droga do własności” pozostaje poza zasięgiem.

Muszą wziąć kredyt albo spłacać kapitał, a własność dopiero za 25 lat

Oferta dojścia do własności wreszcie trafiła do mieszkańców osiedla przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej w Krakowie, ale dla wielu rodzin nie stała się rozwiązaniem, tylko kolejnym problemem. Program od początku był kierowany do osób z tzw. „luki czynszowej” — takich, których nie stać było na zakup mieszkania na rynku i które nie miały zdolności kredytowej, ale były w stanie regularnie płacić czynsz. Tymczasem dziś część lokatorów słyszy, że może kupić mieszkanie za gotówkę albo na kredyt, a w wariancie dojścia do własności musi przez lata płacić nie tylko czynsz, ale też część kapitałową plus dotychczasowy najem instytucjonalny podniesiony do stawek rynkowych czyli o ponad 1000 zł większy. Dla wielu to po prostu za drogie

To budzi szczególne emocje, bo inwestycja na krakowskich Klinach od początku była przedstawiana jako przedsięwzięcie o społecznym charakterze, realizowane przy udziale miasta. Nabór prowadzono w 2021 roku w dwóch etapach. Najpierw miasto przyznawało punkty według kryteriów społecznych — premiowane były m.in. rodziny z dziećmi, młodzi dorośli, seniorzy, osoby z niepełnosprawnością, repatrianci czy mieszkańcy płacący podatki w Krakowie. Dopiero później PFR badał, czy kandydaci mają dochody pozwalające opłacać czynsz i czy nie zalegają ze zobowiązaniami. To pokazuje, że program nie był adresowany do osób gotowych na zwykły zakup mieszkania, ale do tych, którzy mieli dostać bardziej dostępne rozwiązanie.

Dziś mieszkańcy podkreślają, że właśnie w tym widzą największy paradoks. Program reklamowano jako pomoc dla osób, których nie stać na kredyt, a obecna oferta w praktyce wymaga albo zdolności kredytowej, albo udźwignięcia wieloletnich, wysokich opłat w formule DDW. W efekcie część lokatorów znalazła się w sytuacji, w której nie kwalifikuje się do zakupu na kredyt, a jednocześnie nie stać jej na spłatę kapitału przez 25 lat.

Dodatkowe obawy wywołał sam tryb przedstawienia oferty DDW. Mieszkańcy najpierw musieli wyrazić zgodę na otrzymanie materiałów, potem dostali informator i wzory dokumentów, a na zgłoszenie zainteresowania mieli bardzo mało czasu. Choć spółka zaznacza, że sama deklaracja nie jest jeszcze zobowiązaniem, lokatorzy podkreślają, że w praktyce zostali postawieni przed bardzo trudną decyzją w krótkim terminie. Muszą ocenić nie tylko cenę mieszkania, ale też swoją sytuację finansową i to, czy będą w stanie przez lata unosić koszty, które dla wielu okazują się zbyt wysokie. Dostali na to czas do 5 marca, czyli około miesiąc.

Zobacz też:

„Byliśmy dokładnie tą grupą, do której ten program miał być kierowany”

Jedna z lokatorek osiedla na krakowskich Klinach, matka dwojga dzieci w wieku 15 i 10 lat, mówi wprost, że wraz z mężem weszła do programu dlatego, że byli dokładnie tą grupą, do której „Mieszkanie Plus” miał być adresowany. Nie mieli zdolności kredytowej, ale mieli dochody pozwalające płacić czynsz. Liczyli więc, że państwowy program da im stabilność i realną drogę do własnego mieszkania.

– Skłoniła nas oferta reklamowa, gdzie PFR przedstawiał, że to będą preferencyjne warunki. To miały być mieszkania dla osób starszych, osób niepełnosprawnych i ludzi, którzy są w luce czynszowej. Czyli jesteśmy za bogaci na socjal, a z jakiegoś powodu nie możemy uzyskać kredytu na mieszkanie – relacjonuje.

Ich mieszkanie ma około 45 metrów kwadratowych. Rodzina wprowadziła się w listopadzie 2022 roku. Jak mówi lokatorka, początkowo sam najem instytucjonalny wynosił niespełna 1500 zł miesięcznie, do tego dochodziły zaliczki na media. Już po dwóch miesiącach pojawiła się jednak pierwsza waloryzacja.

– Pierwszą waloryzację czynszu dostałam po dwóch miesiącach, czyli w styczniu 2023. Co w umowie było zawarte, że przez pierwszy rok nie będzie waloryzacji czynszu. Każdy z nas rozumiał, że przez pierwszy rok mieszkania, a nie rok kalendarzowy – mówi.

Dziś, jak podkreśla, sam najem instytucjonalny to już około 36 zł za metr kwadratowy. Przy takim metrażu daje to około 1620 zł miesięcznie jeszcze przed doliczeniem innych opłat. Największy wstrząs przyniosła jednak dopiero oferta dojścia do własności. Mieszkanie tej rodziny wyceniono na 688 tys. zł, czyli ponad 15 tys. zł za metr kwadratowy. W praktyce oznacza to dla nich obciążenie, którego nie są w stanie udźwignąć.

– Do tego musimy płacić jeszcze najem instytucjonalny, który PFR nam podnosi o ponad 1000 zł każdemu mieszkańcowi. Po prostu te koszty przewyższają raty kredytowe. W moim przypadku jest to pierwsza rata w granicach 4 tys. Kolejne są coraz wyższe. Przy dzisiejszych zaliczkach na media kończę prawie 7 tys. – mówi.

W przeliczeniu oznacza to, że czteroosobowa rodzina mieszkająca na 45 metrach musiałaby miesięcznie przeznaczać na lokal kwotę porównywalną z wysoką ratą kredytu hipotecznego, a do tego nadal ponosić bieżące koszty utrzymania. Dla osób, które wchodziły do programu właśnie dlatego, że nie miały zdolności kredytowej, taka konstrukcja jest dziś trudna do zaakceptowania.

Osiedle PFR w Krakowie na Klinach / fot. Głos24

Rozczarowanie, frustracja i poczucie, że zostali sami

Relacja tej lokatorki nie jest odosobniona. Podobne głosy słychać od innych mieszkańców osiedla. Jeden z lokatorów, 31-latek mieszkający w jednym z ostatnich oddanych bloków, mówi, że od początku ufał programowi, bo nabór prowadziło miasto, a całość była przedstawiana jako bezpieczna alternatywa dla kredytu i rynku komercyjnego.

– Nabór i kwalifikacja prowadzona przez Urząd Miasta Krakowa – wszystko wydawało mi się bezpieczne. Foldery reklamowe, które zostały szybko usunięte ze strony, zapewniały o korzystnych cenach najmu dla osób, których nie stać na wynajem komercyjny i wzięcie kredytu – mówi.

Jak dodaje, z początkowej wyceny czynszu na poziomie około 1400 zł miesięcznie kwota szybko wzrosła do około 2000 zł za 43-metrowe mieszkanie. Wśród mieszkańców wraca poczucie, że obietnica stabilności została zastąpiona rosnącymi kosztami i wieloletnią niepewnością.

Ten sam motyw powracał już wcześniej podczas protestów mieszkańców. Jedna z lokatorek mówiła wtedy: – Czuję się oszukana. Na tamte warunki było mnie stać, mogłam odłożyć część pieniędzy ‘na życie’. Teraz jestem zmuszona żyć bardzo skromnie, zostaje mi niewiele”. Inni zarzucali spółce „mydlenie oczu”, odkładanie decyzji i brak realnego dialogu.

Nasza rozmówczyni podkreśla, że po dwóch latach najmu mieszkańcy spodziewali się wreszcie poznać konkretne warunki dojścia do własności. Tak się jednak nie stało.

– Po dwóch latach, po pierwszych umowach, mieliśmy dostać umowy z warunkami dojścia do własności, ale ponieważ ich nie dostaliśmy, więc każdy czekał i podpisał kolejne umowy na kolejne dwa lata na najem instytucjonalny z nadzieją, że te warunki będą preferencyjne i jednak PFR nas nie oszuka – mówi.

Dopiero teraz lokatorzy dostali szczegółowe wyliczenia. I właśnie ten moment stał się dla wielu z nich punktem przełomowym.

Nie tylko wysokość opłat. Problemem jest też wyjście z programu

Frustracja dotyczy nie tylko wysokości opłat, ale też zasad wyjścia z programu. Jak relacjonuje nasza rozmówczyni, wcześniejsze rozwiązanie umowy oznacza albo bardzo wysoką karę, albo konieczność znalezienia następcy. Nawet wtedy mieszkańcy mają słyszeć, że muszą zdemontować wykonane przez siebie zabudowy.

– Jeżeli chcemy się wyprowadzić przed upływem czasu trwania umowy, to musimy zapłacić karę umowną, która opiewa na dwunastokrotność czynszu – mówi.

– Nawet jeżeli znajdziemy kogoś na swoje miejsce i dogadamy się, że weźmie od nas zabudowę kuchenną czy inną robioną na wymiar, to tak czy siak PFR przy opuszczeniu mieszkania wymaga od nas zdemontowania tego i wyniesienia – dodaje.

To szczególnie boli tych, którzy weszli do mieszkań w stanie deweloperskim i sami wyłożyli dziesiątki tysięcy złotych na wykończenie lokalu. Kuchnie, szafy, sprzęt AGD, malowanie, były finansowane z własnych środków, bo mieszkańcy wierzyli, że inwestują nie tylko w miejsce do życia, ale też w przyszłą, uczciwą drogę do własności. Koszty remontu były wysokie. - Mieszkania wykończono najtańszym kosztem, gdzie wszystko po kolei się sypie - relacjonuje jedna z mieszkanek.

„Nie ma żadnej szansy”

Dziś coraz częściej mówią, że zamiast wsparcia dostali system, w którym ryzyko i koszty przesunięto na nich. Program, który miał być odpowiedzią dla osób bez zdolności kredytowej, w praktyce kończy się ofertą, która dla wielu niewiele różni się od zwykłego zakupu mieszkania na rynku. A dla części rodzin okazuje się po prostu nieosiągalna.

– Na obecną chwilę uważamy, że nie ma żadnej szansy. PFR nie chce w ogóle podejmować z nami rozmów – podsumowuje lokatorka.

„Ludzie czują, że są olani przez państwo”

Napięcie na osiedlu było wyraźnie widoczne podczas ostatniego zebrania mieszkańców. Jak relacjonuje organizator, przyszło na nie około 50 osób. Atmosfera była nerwowa, a dominujące emocje to złość, rozczarowanie i bezsilność.

– Ludzie czują, że zostali z tym wszystkim sami, że są „olani przez państwo” – mówi organizator spotkania.

Mieszkańcy postanowili przy tej okazji zaprosić także prezydenta Krakowa Aleksandra Miszalskiego, licząc, że miasto włączy się w rozmowy dotyczące ich sytuacji. W zebraniu uczestniczył jednak radny Łukasz Gibała, który po spotkaniu opisał sprawę bardzo ostro.

„Spotkałem się z mieszkańcami krakowskich Klinów, lokatorami programu Mieszkanie Plus, którzy mają dziś spore problemy, o których jeszcze kilka lat temu nie było mowy. Wtedy wierzyli w obietnice: państwo w końcu pomaga, a po latach oszczędzania i oczekiwania mieli w końcu doczekać się swojego własnego mieszkania” – napisał.

W dalszej części komentarza dodał: „Mieszkanie Plus miało być wsparciem, a dziś dla wielu mieszkańców krakowskich Klinów jest obciążeniem, którego nie są wstanie udźwignąć”.

W związku z tym wysłaliśmy pytania zarówno do PFR Nieruchomości i MDR, jak i do Urzędu Miasta Krakowa. Pytamy m.in. o zasady oferty DDW, sposób wyliczania i wzrostu opłat, rozliczanie nakładów poniesionych przez najemców, warunki wcześniejszego wyjścia z umowy, sens włączania do programu zakupu na kredyt hipoteczny oraz rolę miasta jako partnera programu i ewentualnego mediatora w sporze. Odpowiedzi omówimy w kolejnym materiale.

Aktualizacja

Po publikacji naszego materiału o sytuacji mieszkańców programu „Mieszkanie Plus” na krakowskich Klinach otrzymaliśmy odpowiedź PFR Nieruchomości. Spółka odnosi się w niej do najczęściej podnoszonych przez lokatorów wątpliwości: konstrukcji opłat w modelu najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (DDW), charakteru harmonogramu płatności, rynkowego poziomu wyceny lokali, a także procedury kontaktu z najemcami i terminów zgłoszeń. PFR podkreśla, że umowa DDW jest odrębną umową, a osoby, które nie skorzystają z oferty wykupu, mogą kontynuować najem na dotychczasowych zasadach.

Stanowisko PFR Nieruchomości w sprawie DDW w Krakowie

Składowe opłat w DDW wynikają z przepisów

Składowe czynszu najmu instytucjonalnego z dojściem do własności są regulowane przepisami prawa. Przypomnijmy, że zasady zawierania umów najmu instytucjonalnego z dojściem do własności zostały określone w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 19l ust. 4 tej ustawy:

„Najemca, który zawarł umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jest obowiązany do zapłaty:

czynszu najmu;
opłat niezależnych od właściciela;
innych opłat, jeżeli są określone w umowie;
ceny lokalu mieszkalnego płatnej w comiesięcznych ratach w sposób określony w umowie.”

DDW to nowa umowa, a nie przedłużenie dotychczasowego najmu

Umowa z DDW jest nową umową i przedstawia propozycję dochodzenia do własności przy jednoczesnym najmie nieruchomości. Nie można traktować jej jako przedłużenia obecnej umowy najmu.

Z kolei wartość czynszu w ofercie nie wynika ze skokowej podwyżki dotychczasowej stawki, lecz z zasad obowiązujących w modelu najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.

Z czego składają się miesięczne zobowiązania w DDW

Po podpisaniu umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (DDW), miesięczne zobowiązania – bez uwzględnienia zaliczek na media i opłaty eksploatacyjne – będą obejmować:

ratę kapitałową,
czynsz najmu.

Oznacza to, że miesięczne koszty (bez opłat eksploatacyjnych i mediów) będą stanowiły sumę tych kwot.

Jak działa harmonogram płatności

Harmonogram jest zaprojektowany tak, że kapitał jest spłacany w ratach rosnących, natomiast czynsz stopniowo maleje. Zasada jest podobna jak w przypadku kredytów hipotecznych, gdzie część odsetkowa stopniowo maleje, a część kapitałowa rośnie.

Przesłane oferty DDW przedstawiają propozycję dochodzenia do własności przy jednoczesnym najmie nieruchomości. Harmonogramu czynszu nie powinno się traktować jako odrębnej, samodzielnej płatności — jest on częścią całego modelu finansowania dojścia do własności.

PFR: oferta ma charakter rynkowy

Spółka jeszcze przed uruchomieniem sprzedaży przekazywała informacje o rynkowym charakterze tej oferty. Spółka nigdy nie zobowiązywała się do zbywania mieszkań na preferencyjnych warunkach, znacznie niższych niż ich wartość rynkowa.

Procedura zgody na ofertę i RODO

Procedura, w której w pierwszej kolejności spółka prosi o wyrażenie zgody na otrzymanie oferty, wynika z obowiązków narzuconych przez ustawę o RODO. Dopiero po wyrażeniu takiej zgody spółka może przesłać zainteresowanym ofertę.

Co otrzymali najemcy na początku lutego

Wszyscy najemcy na początku lutego otrzymali informację o warunkach zawarcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności (DDW) oraz o możliwości zakupu mieszkań na ul. Anny Szwed-Śniadowskiej 31–38 w Krakowie. Zależało nam na przedstawieniu oferty w sposób jasny, dlatego załącznikami do niej były:

informator o najmie z dojściem do własności i sprzedaży,
wzór umowy najmu z dojściem do własności wraz z załącznikami,
wzory umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej,
harmonogram płatności – zawiera cenę mieszkania, wysokość czynszu oraz raty zaliczane na poczet ceny sprzedaży w okresie 25 lat.

Termin zgłoszeń

Osoby, które potencjalnie są zainteresowane ofertą, mogą się zgłosić do dziś. Takie zgłoszenie nie jest wiążące, a jedynie pozwala spółce oszacować skalę zainteresowania i przesłać do tych osób informacje o dalszych krokach i wymaganych dokumentach.

Co z osobami, które nie skorzystają z oferty

Osoby, które nie zdecydują się skorzystać z oferty wykupu, mogą kontynuować najem na dotychczasowych zasadach.

fot. Głos24

Mieszkania tylko dla zamożnych? Cztery lata czekania na ofertę dojścia do własności i... rozczarowanie