piątek, 12 lutego 2021 14:56

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – jakie konsekwencje rodzi?

Autor Artykuł partnera
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – jakie konsekwencje rodzi?

Najem okazjonalny jest rozwiązaniem, z którego korzysta coraz więcej osób: w zakresie najemców są to osoby nieplanujące zakupu własnego lokum, a planujące pozostać w danym miejscu dłuższy czas. Z kolei wynajmujący preferują ten rodzaj umowy, ponieważ ogranicza ryzyka związane z niewypłacalnym najemcą. W odróżnieniu od zwykłej umowy najmu mieszkalnego, umowa najmu okazjonalnego zawierana jest z najemcą, który posiada prawo do zamieszkania w innym lokalu mieszkalnym. Dzięki temu, przymusowe opróżnienie lokalu z najemcy w przypadku zakończenia umowy najmu okazjonalnego (np. wobec niepłacenia czynszu) nie jest aż tak czasochłonne jak w przypadku zwykłej umowy najmu. Umowa najmu okazjonalnego jest zawierana zawsze na czas określony – strony zakładają, że przez cały okres najmu wynajmujący udostępni lokal, a najemca będzie płacił czynsz. Zanim więc podejmie się decyzję o wynajęciu mieszkania na takiej zasadzie, warto wiedzieć, że wypowiedzenie umowy przez jedną ze stron nie zawsze jest możliwe w dowolnym momencie. Jakie konsekwencje prawne rodzi przedłożenie wypowiedzenia? Kiedy lokator lub wynajmujący mają prawo zrezygnować z najmu?

Najmem okazjonalnym określa się specjalny typ najmu nieruchomości, przy zawieraniu którego najemca oświadcza pisemnie, że posiada stałe miejsce pobytu, do jakiego może wrócić po zakończeniu umowy. Wynajmującym może być wyłącznie osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zgodnie z obowiązującą ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 roku (którą częściowo stosuje się do najmu okazjonalnego), umowę najmu okazjonalnego zawiera się na czas określony (nie dłuższy niż 10 lat), a jej wypowiedzenie przed określonym terminem staje się możliwe tylko w jasno określonych warunkach.

Kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego zawartą na określony czas nie można wypowiedzieć w dowolnym momencie. Wynajmujący ma do tego prawo jedynie w szczególnych sytuacjach. Po pierwsze może wypowiedzieć ją w przypadku zaistnienia okoliczności, które zostały wskazane we wspomnianej już ustawie. Między innymi, artykuł 11 ust. 2 pkt 1-3 ww. ustawy stanowi, że właściciel lokalu ma prawo nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, wypowiedzieć stosunek prawny (więc także umowę najmu okazjonalnego), jeżeli lokator:

  • mimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.

Po drugie, w przypadkach wskazanych w umowie najmu okazjonalnego. Jasno określone, indywidualne kryteria mogą uprawniać do tego obie strony. Wszystko zależy od tego, jakie warunki zostały uwzględnione w umowie. Warto przy tym pamiętać, że niemożliwe jest zawarcię w umowie najmu okazjonalnego opcji swobodnego jej rozwiązania w dowolnym momencie.

Kiedy najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Według obowiązujących przepisów najemca co do zasady jest zobowiązany wypełnić zawartą umowę najmu okazjonalnego w całości. Nawet jeśli złoży pisemną rezygnację i wyprowadzi się z mieszkania, to i tak musi regulować miesięczny czynsz, którego wysokość została jasno określona w kontrakcie. Jedynym wyjściem z takiej sytuacji jest zawarcie z właścicielem lokum ugody. Może (ale oczywiście nie musi) on zgodzić się na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron albo na utrzymanie obowiązku opłacania czynszu przez dotychczasowego najemcę do momentu znalezienia nowych lokatorów.

Dodatkowo najemcy będzie przysługiwało prawo do ustawowego wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia (natychmiastowo) w przypadkach określonych w kodeksie cywilnym. Dotyczy to sytuacji, gdy wady lokalu zagrażają bezpieczeństwu i zdrowiu najemcy lub jego domowników, a także gdy w chwili wydania najemcy lokal miał wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie (ewentualnie jeśli takie wady powstały później, a poinformowany o tym fakcie wynajmujący nie usunął ich w odpowiednim czasie lub też ich usunięcie jest niemożliwe).

Co powinno zawierać wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?

Jeśli właściciel mieszkania decyduje się na wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego przed czasem, powinien w nim zawrzeć powód wypowiedzenia. Jest to bardzo istotne, ponieważ, jak zostało już to wskazane wcześniej, do rozwiązania kontraktu może dojść jedynie przy zaistnieniu ściśle określonych okoliczności. Ta sama zasada dotyczy także najemcy, oczywiście gdy może on skorzystać z indywidualnego zapisu w umowie uprawniającego go do wcześniejszego opuszczenia lokalu i nieponoszenia dalszych kosztów wynajmu lub wystąpiła którakolwiek z ustawowych podstaw do wypowiedzenia tej umowy.

Artykuł powstał we współpracy z https://krakowscyadwokaci.pl/

Kraków

Kraków - najnowsze informacje