piątek, 12 listopada 2021 06:41

Czy deweloperzy będą mogli jeszcze więcej? Kontrowersyjne zapisy w Polskim Ładzie

Autor Krzysztof Kwarciak - Radny dzielnicowy
Czy deweloperzy będą mogli jeszcze więcej? Kontrowersyjne zapisy w Polskim Ładzie

Przyjęta przez Sejm ustawa, która w założeniu miała ułatwić stawianie małych domków, może posłużyć deweloperom do budowania bez kontroli sporych rozmiarów obiektów.

Nieprecyzyjne przepisy zawarte w Polskim Ładzie otwierają pole do nadużyć. Sztandarowy projekt PiS-u umożliwia wykonywanie niektórych przedsięwzięć bez potrzeby uzyskiwania pozwolenia, a samorząd ma zostać pozbawiony prawa sprzeciwu wobec planów inwestorów. Nowe domy będą mogły powstawać praktycznie wszędzie. Prawo otwiera drogę do zabudowy terenów zalewowych, parków czy lasów. Wskutek przyjęcia kontrowersyjnych zmian może czekać nas rozkwit patodeweloperki, a uchwalane z dużym trudem plany zagospodarowania przestrzennego stracą na znaczeniu.  

W teorii nowe przepisy mają służyć tylko zwykłych ludziom, którzy chcieliby postawić na swojej działce niewielki domek. Łatwo będzie jednak obejść ograniczenia zawarte w ustawie. Właściciel parceli ma samodzielnie decydować o rozpoczęciu inwestycji. Nikt nie będzie miał prawa weryfikować zgłoszenia, a rola samorządu zostanie ograniczona do prowadzenia ewidencji. W zamyśle twórców nowych przepisów gminy mają być tylko biernym obserwatorem. Ustawa nie przewiduje przeprowadzenia żadnego postepowania, a o planach inwestycji nie zostaną powiadomieni sąsiedzi. Nie będzie badane, czy powstający budynek nie pozbawi okolicznych mieszkań dostępu do światła słonecznego. Spełnienie norm przeciwpożarowych w praktyce może zależeć tylko od dobrej woli właściciela terenu. Inwestor zyska prawo do rozpoczęcia przedsięwzięcia w dniu złożenia zgłoszenia. Formalności będzie się dało załatwić za pośrednictwem poczty. Dlatego zawiadomienie może trafić do lokalnych władz kiedy budowa już się rozpocznie. Żaden z podmiotów nie będzie miał prawa weryfikować zgodności inwestycji z planem zagospodarowania przestrzennego. Przez niespójność nowej ustawy z dotychczasowymi przepisami, domki znajdą się niejako poza systemem.  Dlatego nowe budynki będą mogły powstawać praktycznie wszędzie.

Zgodnie z przepisami domki mają zaspokajać tylko potrzeby mieszkaniowe właścicieli. W teorii, na postawie specustawy, można budować tylko dla siebie. Wystarczy jednak, że deweloperzy zawrą umowę z klientem przed rozpoczęciem prac, bo żeby spełnić wymogi ustawowe, nabywca musi mieć jakikolwiek tytuł do dysponowania terenem. Wtedy firma może budować domek w imieniu przyszłych lokatorów. Deweloperzy zapewne będą również posiłkować się ,,słupami", bo przepisy nie ograniczają możliwości odsprzedaży nieruchomości po zakończeniu inwestycji. Choć przyjęte rozwiązania wymagają od deweloperów tworzenia skomplikowanych konstrukcji prawnych, to w wielu przypadkach kombinowanie może się niestety opłacać. Szczególnie przy budowie luksusowych apartamentowców, gdzie rentowność inwestycji jest zazwyczaj największa.

Domy budowane w ramach Polskiego Ładu mają mieć maksymalnie 70 metrów powierzchni zabudowy. Określona w ustawie wartość odnosi się jednak tylko do obszaru, jaki zajmuje budynek, a przepisy nie precyzują wielkości wszystkich pomieszczeń. Obiekty będą mogły posiadać dwie kondygnacje. Dodatkowo przestrzeń mieszkalną można powiększyć o użytkowe poddasze. W efekcie zbudowane zostaną domy o powierzchni liczonej nawet w setkach metrów kwadratowych. Wbrew zapowiedziom przedstawicieli rządu, budynki będą mogły powstać w bliskiej odległości od siebie, a możliwe jest nawet tworzenie całych osiedli w zabudowie szeregowej. Przepisy mówią, że jeden domek może przypadać na każde rozpoczęte 500 metrów działki. Przyjęte rozwiązanie pozwala bardzo w łatwy sposób obchodzić ograniczenie. Wystarczy podzielić parcele na mniejsze. Jeden domek może przecież powstać na działce, która ma zarówno 50 jak i 500 metrów. W przypadku większości rodzajów nieruchomości dokonanie zmiany granic gruntów nie jest skomplikowane i deweloperzy łatwo mogą przeprowadzić operację. W ustawie użyto określenia, że domy mają być wolnostojące. W przeszłości sądy administracyjne uznawały jednak, że w takiej definicji mieszczą się nawet budynki stykające się z innymi obiektami, jeżeli mają samodzielną konstrukcję. Zapewne deweloperzy będą chętnie się powoływać na dziesiątki takich orzeczeń. Twórcy ustawy nie wzięli pod uwagę znanych od dawna problemów interpretacyjnych. Wystarczyło przecież wprowadzić przepis, że nowe domy mogą być budowane z zachowaniem jakiejś minimalnej odległości.  

Pod pozorem ograniczenia biurokracji powstał kolejny legislacyjny bubel. Ustawa jest efektem szybkiego i nieprzemyślanego tworzenia prawa, któremu towarzyszy przekonanie rządzących o własnej nieomylności. To już kolejna taka wpadka. Wcześniej wprowadzono przepisy, które rzekomo miały służyć w walce z epidemią, a w rzeczywistości pomogły deweloperom realizować wiele absurdalnych inwestycji. Proces legislacyjny ustawy jeszcze się nie zakończył. Wszystko wskazuje jednak, że nowe prawo wejdzie w życie.

fot. Pixabay

Polska

Polska - najnowsze informacje