Coraz wyższe ceny mieszkań w Krakowie. Dlaczego są tak drogie?

Kraków jest na drugim miejscu w Polsce, jeśli chodzi o ceny mieszkań. Tak wynika z najnowszego raportu NBP.

Dlaczego tak drogie?

Ceny mieszkań w Polsce osiągają rekordowe poziomy, co budzi zaniepokojenie zarówno wśród potencjalnych nabywców, jak i ekonomistów. W dużych miastach cena za metr kwadratowy przekracza kilkanaście tysięcy złotych, a kupno własnego mieszkania staje się coraz bardziej odległym marzeniem dla wielu Polaków. Co wpływa na tak wysokie ceny i kto na tym najbardziej zarabia?

Ceny nowych mieszkań w największych polskich miastach tylko w ostatnim roku skoczyły o ponad 17 proc. Paula Kukołowicz z Polskiego Instytutu Ekonomii tłumaczy: „Te wzrosty mogły wynikać m.in. ze szczególnego efektu psychologicznego” (Onet). Programy rządowe, takie jak Bezpieczny Kredyt 2 procent, przyczyniły się do zwiększenia popytu na mieszkania, co napędzało ceny nawet po zakończeniu programu.

Rekordowe ceny mieszkań w Krakowie

Według najnowszego raportu NBP, średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Warszawie wynosi 16 191 zł/m², w Krakowie 15 630 zł/m², a w Gdańsku 13 827 zł/m². Nawet w mniejszych miastach, takich jak Poznań czy Łódź, ceny są coraz bardziej zaporowe, wynosząc odpowiednio 12 803 zł/m² i 10 708 zł/m².

Skąd te podwyżki?

Analiza kosztów budowy mieszkań ujawnia, że największą część ceny stanowią koszty budowy. To około 40 proc. Druga co do wielkości pozycja to zysk brutto dewelopera, który wynosi około 30 proc. ceny mieszkania. Koszt zakupu gruntu i jego zagospodarowania to kolejne 20 proc. ceny, a pozostałe 10 proc. obejmuje wykonanie projektu, zarządzanie nim i koszty kredytu inwestora.

Bank Pekao podaje, że marża brutto deweloperów notowanych na warszawskiej giełdzie w 2023 roku wyniosła średnio 31,4 proc., co jest najwyższym wynikiem od ponad dekady. Nawet po odliczeniu kosztów prowadzenia biur, księgowości, podatków i wynagrodzeń, zyski netto wyniosły średnio 18 proc.

Deweloperzy kontra nabywcy

Patryk Kozierkiewicz z Polskiego Związku Firm Deweloperskich broni wysokich marż, argumentując, że „biznes deweloperski wiąże się z ogromnym ryzykiem inwestycyjnym” (Onet). Zwraca uwagę na konieczność utrzymywania finansowego bufora, który pozwala firmie na realizację dalszych projektów nawet w obliczu rosnących kosztów budowy. Jednak Jan Śpiewak z Fundacji Bezpieczna Polska dla Wszystkich uważa, że deweloperzy mają możliwość obniżenia cen, ale tego nie robią. Twierdzi, że mieszkania stały się dobrem spekulacyjnym i parkingiem dla pieniędzy bogatych inwestorów. „Mieszkania w dużej części kupowane są pod inwestycję przez bardzo bogatych ludzi, których marzeniem jest posiadanie 10 kawalerek na wynajem” – podkreśla Śpiewak w wywiadzie z Onetem.

Wpływ polityki mieszkaniowej

Obaj eksperci zgadzają się co do jednego – polskie państwo zaniedbało sektor mieszkaniowy. Nakłady na budownictwo społeczne są jednymi z najniższych w Unii Europejskiej, wynosząc zaledwie 16 proc. unijnej średniej, jak podaje Najwyższa Izba Kontroli. Brak odpowiednich ram dla rozwoju budownictwa społecznego i nadmierne wspieranie sektora prywatnego przyczyniają się do rosnących cen mieszkań.

fot. Wikimedia Commons