– Sprawa z kawalerkami jest prosta: buduje się je, ponieważ jest na nie popyt. A jest popyt, bo po prostu nie stać nas, jako społeczeństwo, na droższe mieszkania. Ot, i cała tajemnica. Więc może nie powinno nas oburzać to, że buduje się takie mieszkania, tylko fakt, że, ciężko pracując, nie każdy może pozwolić sobie na własne lokum? – mówi w rozmowie z Głosem24 architekt oraz współzałożyciel pracowni MWM Architekci Maciej Łobos, którego poprosiliśmy o komentarz w sprawie mikrokawalerek. – Pojawiają się określenia patowynajmu i patodeweloperki. Ale takie są zasady rynku: jest popyt – jest podaż. Są chętni do mieszkania w takich lokalach, więc się je buduje – wtóruje mu Małgorzata Michna, właścicielka firmy remontowej Akomodar, która wraz z mężem lideruje krakowskiemu oddziałowi Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Na Wynajem "Mieszkanicznik".
Flagowym produktem patodeweloperów są mikrokawalerki. Taki wniosek można przynajmniej wysnuć, gdy czyta się nagłówki medialnych informacji na temat krajowego rynku mieszkań. W internecie portale licytują się, donosząc o coraz mniejszym metrażu pomieszczeń oddawanych pod wynajem lub wystawianych na sprzedaż. – Widząc te wszystkie "szokujące" nagłówki, które donoszą o sprzedawaniu coraz to mniejszych mikromieszkań, zawsze mam pytanie: czy ten deweloper kogoś oszukał? Czy on komuś zrobił krzywdę? Jeśli nie, to w czym jest problem? Nie sprzedaje ludziom narkotyków, nie sprzedaje kradzionego… Media egzystują z politykami w pełnej symbiozie. I jedni i drudzy żyją dla clickbaitów. Szukają sensacyjek, bo z tego mają wyświetlenia, a z wyświetleń pieniądze, przy czym zainteresowanie głównie wzbudzają informacje negatywne. Stąd media podsycają u ludzi wzburzenie i zawiść. To sprawia, że potem każdy inwestor jawi się jako patodeweloper – mówi Maciej Łobos, architekt oraz współzałożyciel i Prezes Zarządu pracowni MWM Architekci, autor bloga "Architektura od podszewki".
Zły deweloper, złe mikrokawalerki, złe państwo
Nieco paradoksalnie wśród krakowskich propozycji biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości nie znajdziemy wysypu ofert mikrokawalerek. Zwykle są to lokale o wielkości rzędu 20-25 m2, co może zaskakiwać w mieście, w którym znajduje się "najmniejsza kawalerka świata". – Mikrokawalerki tak małe, że przypominają bardziej służące tylko do spania pokoje-kapsuły to dla dewelopera lub kogoś wynajmującego mieszkania doskonała reklama, która w dodatku nic nie kosztuje – zwraca uwagę w rozmowie z Głosem24 pracownik jednej z większych krakowskich firm specjalizujących się w sprzedaży nieruchomości, pragnący zachować anonimowość. – Deweloperka to gorący temat. Mamy taką sytuację mieszkaniową, jaką mamy, więc nie powinno nas to dziwić. Mamy wysyp sensacyjnych nagłówków, w których przede wszystkim podkreśla się metraż takiego lokalu. Tylko trzeba uważać, bo media zakrzywiają obraz rzeczywistości. O czym mówię? O tym, że później przychodzi do nas małżeństwo i pyta, czy mamy jakieś większe mieszkania niż 10-15 m2. Pan się śmieje, ale miałem taki przypadek. Gdy zaprezentowałem im ofertę, byli zdziwieni, że nie brakuje w niej lokali o wielkości od 45 do 55 m2. Wyjaśniłem im również, że nie zajmujemy się sprzedażą mieszkań mniejszych niż 25 m2. Dlaczego? Taka polityka firmy, dbamy o klienta – dodaje. Gdy dopytujemy go o szczegóły zasad, jakimi kieruje się firma, uśmiecha się. – Zasada jest taka, że trzeba zarabiać, a mały metraż to mała marża, a poza tym (wbrew pozorom) lokale poniżej 20 m2 to jest margines rynku. Większość i tak jest pod wynajem, więc nie za bardzo jest co sprzedawać. Poza tym jest z tym nieraz sporo zachodu od strony dokumentacji, zwłaszcza w przypadku lokali z drugiej ręki, więc tutaj wchodzi w grę stosunek nakładu poniesionej pracy do zysku. Wbrew pozorom nie ma też wielu osób, które chcą inwestować w tego typu lokale. Kupujący wolą albo normalną kawalerkę, albo coś jeszcze większego, bo teraz rynek jest specyficzny. Mamy takich, którzy kupują, biorąc kredyt, i takich, którzy inwestują, lokując swoje środki (nierzadko oszczędności życia) w nieruchomości. Są wreszcie kupcy "hurtowi", którzy mają zamiar wynajmować. Tych ostatnich pojawia się mniej, ale jest też zainteresowanie z zagranicy. Poza tym, podaż wciąż jeszcze nie dogoniła popytu, więc deweloperzy nie muszą się martwić o wybudowane przez siebie mieszkania – kończy swój wywód. Pytany o powody, dla których chce zachować anonimowość, odpowiada: – Nie uzgadniałem swojej wypowiedzi z szefostwem, ale trudno będzie panu znaleźć kogoś, żeby powiedział panu coś o mikrokawalerkach pod swoim nazwiskiem i szyldem firmy. One się ludziom źle kojarzą, więc ktoś od razu jest postrzegany jako naciągacz. Pośrednicy nie chcą mieć z takimi mieszkaniami do czynienia. Raz tylko sprzedałem taki lokal. Miał 17 m2 i było to na długo, niczym rozpoczął się medialny boom na mikrokawalerki.
Kontynuując rozmowę z Maciejem Łobosem, pytamy go o wspomniane "negatywne emocje" generowane przez media i polityków względem deweloperów. – Rząd, jak zawsze szuka kogoś, na kogo można zwalić winę. To jest budowanie pozycji politycznej na zawiści. Od 35 lat wszystkie kolejne partie rządzące dokładnie to robią i trzeba być ślepym, żeby tego nie widzieć. W ten sposób przykrywa się własną nieudolność – mówi ze swadą, kontynuując: – Nagonka na deweloperów, lub jak się ich teraz nazywa, patodeweloperów, przypomina mechanizmami to z czym mieliśmy do czynienia w głębokiej komunie, czyli walkę z kułakami i spekulantami. Każda kolejna władza próbuje znaleźć sobie jakiegoś wroga z którym mogłaby bohatersko walczyć. Teraz padło na deweloperów, obwiniając ich za małą ilość mieszkań oraz ich cenę. To jest podsycanie nienawiści i zazdrości, ale nie od dziś wiadomo, że najlepiej rządzi się przez podziały – tłumaczy rzeszowski architekt i dodaje: – Pamiętajmy też, że deweloperów obwinia się za wysokie ceny mieszkań i mały metraż, ale to od rządu zależy jak szybko buduje się mieszkania i jak szybko bogaci się społeczeństwo.
Polacy są zbyt biedni
Zapytany o przyczyny takiej a nie innej sytuacji mieszkaniowej w kraju nasz rozmówca zwrócił uwagę przede wszystkim na kondycję ekonomiczną Polaków.
– Proszę mi wierzyć, deweloperzy, gdyby mogli, budowaliby mieszkania po 100 m2. Tyle że niestety Polacy są zbyt biedni i po prostu ich nie stać na to, żeby takie mieszkania kupić. Więc buduje się to, co się sprzedaje. Wielkość mieszkaniach jest wprost uzależniona od tego, ile ludzie mają pieniędzy. A w zasadzie nawet nie tyle, ile mają pieniędzy, co jaką mają zdolność kredytową. Trzeba też zaznaczyć, że rzadko kto kupuje te mieszkania, żeby samemu w nich mieszkać. Na ogół takie zakupy robi się pod wynajem, co w sumie niewiele zmienia, bo oznacza, że ktoś je wynajmuje. I znowu, gdyby nikt takich mieszkań nie wynajmował, to by ich nie kupowano. Jest popyt, jest podaż - logiczne. Widocznie mikrokawalerka jest jakąś rozsądną opcją, np. dla studenta czy osoby pracującej, która nie ma rodziny. Dla kogoś, kto potrzebuje swojego kąta, a mieszkanie w hotelu jest dla niego bez sensu. Kompletnie nie rozumiem tej zawiści i hejtu związanego z budową mikrokawalerek – tłumaczy i dodaje: – Wiem, że ktoś może zarzucić mi stronniczość, bo jestem z branży, ale dla mnie patodeweloperem jest ktoś, kto oszukuje. Jeżeli więc sami dobrowolnie decydujemy się na zakup takiego mieszkania i jest ono zgodne z naszymi oczekiwaniami oraz w porządku z prawnego punktu widzenia, to co w tym złego, że ktoś je wybudował? Trudno mi zauważyć jakieś negatywy tej sytuacji. Dlaczego ludziom zabronić mieszkania w takim metrażu i warunkach, skoro im to odpowiada? Te mieszkania to przecież nie jest XIX w. i czynszowa kamienica, w której nie ma światła i łazienki. Przecież wszystkie lokale muszą spełniać wymagania prawa budowlanego. Bez tego nie byłoby pozwolenia na budowę, samej budowy i odbioru. Nie popadajmy też w paranoję, że deweloperka w Polsce to jakaś mafia, która korumpuje urzędników i dzięki temu może budować wszystko, co jej się podoba. Więc naprawdę nie wiem, o co chodzi w całej sprawie, poza tym że władza zrzuciła winę na deweloperów za złą sytuację mieszkaniową i są oni postrzegani jako czyste zło. I jasne, faktem jest, że deweloperzy budują czasem naprawdę potworne rzeczy, a architekci im te potworne rzeczy projektują, ale prawnie nie ma możliwości zagwarantowania, że będą powstawały same fajne budynki. Podobnie jak nie możemy zagwarantować przepisami, że wszyscy mają być piękni, młodzi i bogaci.
Autonomiczna decyzja
Dla Łobosa ludzie decydujący się na wynajem małego mieszkania podejmują autonomiczną decyzję, więc nikogo nie powinny dziwić takie sytuacje. – Rozmawiając o mikrokawalerkach, trzeba zadać pytanie o to, czy przymusowym jest ich zakup? Jakoś nam to umyka, gdy czytamy w mediach o coraz mniejszych mieszkaniach. Jeżeli opcją jest albo mikrokawalerka, albo mieszkanie z teściową, to dla wielu osób pewnie jest to jakieś wyjście. Z tym że to są czyjeś indywidualne decyzje. Co komu do tego? I co w związku z tym miałoby zrobić państwo? Naprawdę mamy komuś zabronić kupowania takich mieszkań? Jeżeli ktoś się decyduje na to, żeby wydać własne pieniądze na mieszkanko, które ma 25 m2 albo mniej, to jego rzecz. To jego sprawa, czy będzie miało ono księgę wieczystą, czy tylko udziały w budynku. Jeżeli pod kątem prawnym wszystko jest w porządku, to komu to przeszkadza? Więc nawet jak jest taka sytuacja, że ktoś sprzedaje te mikropokoiki, to dalej jest pytanie, czy ktoś kogoś zmusza, żeby je kupować i tam mieszkać? Dopóki to nie jest przymusowe, to nie widzę problemu, naprawdę – podsumowuje architekt.
Wtóruje mu Małgorzata Michna, właścicielka firmy remontowej Akomodar z Krakowa. – Ważne tu jest przyjęcie faktu, że najemca mikrokawalerki podejmuje samodzielną decyzję o mieszkaniu na takim metrażu. Powody tej decyzji mogą być różne, nie zawsze jest to aspekt finansowy, ale również bliskość do pracy, uczelni, miejsc rozrywki, sąsiedztwo osób w podobnym wieku (prywatne akademiki z mikrokawalerkami), komfortowe wyposażenie itp. Czy mikrokawalerka to mieszkanie dla rodziny z dwójką dzieci? Pewnie nie, ale rodziny wybierają do mieszkania większe mieszkania. Nikt nie jest zmuszany, żeby mieszkać w mikrokawalerce. Myślę, że warto posłuchać głosu najemców, którzy mieszkają w mikokawalerkach. Zapytać ich o przyczyny wyboru takiego lokalu i odczucia co do komfortu mieszkania, stylu życia. To mogłoby pokazać rzeczywisty obraz sytuacji. Nie tylko tych złych i niegodziwych patoinwestorów opisywanych w mediach pod krzykliwymi tytułami – mówi w rozmowie z Głosem24, zwracając uwagę na zmieniające się przyzwyczajenia i nawyki młodych Polaków. – Mamy młodych ludzi, którzy wyprowadzili się z domu rodzinnego i skupiają się na pracy oraz życiu towarzyskim. Takie osoby mogą nie mieć jeszcze zarobków pozwalających na wynajęcie większego mieszkania, ale są na tyle samodzielne, że nie jest dla nich opcją wynajem pokoju w "studenckiej" kwaterze. Własna łazienka, własny aneks kuchenny i decydowanie o sposobie spędzania wolnego czasu. To są ważne aspekty dla takich najemców – mówi Michna i dodaje: – Młodzi ludzie teraz częściej niż dawniej zmieniają pracę i miejsce zamieszkania. Mogą nie chcieć od razu wiązać się kredytem. Są mobilni oraz aktywni i dużą część aktywności realizują poza mieszkaniem. Po pewnym czasie, gdy sytuacja finansowa czy osobista takich osób się zmienia, wybierają do życia większe mieszkania, spełniające ich większe potrzeby i dające większe możliwości. Nie zawsze jest to najem - część osób decyduje się już wtedy na zakup własnego lokum.
Dla liderki krakowskiego oddziału Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Na Wynajem "Mieszkanicznik" nie ma też nic niezwykłego w tym, że mniejsze lokale są wystawiane na sprzedaż. – W kontekście mikrokawalerek często pojawia się określenie patowynajmu, patodeweloperki. To są zasady rynku: jest popyt, jest podaż. Są chętni do mieszkania w takich lokalach, więc się je buduje. Czy deweloperzy, którzy budują budynki za wielkie kwoty, ale też dokładnie analizują rynek nieruchomości, budowaliby lokale, na które nie ma popytu? Powielana jest też opinia o inwestorach, którzy w ciemno kupują mikrolokale pod wynajem. Czy naprawdę można zakładać, że jest duża grupa osób, która wydaje wieleset tysięcy złotych bez sprawdzenia rynku najmu, bez sprawdzenia, czy będą chętni najemcy na mikromieszkania w danej lokalizacji? – pyta retorycznie. – Ważny jest tu też aspekt finansowy. Mikrokawalerki to mieszkania przede wszystkim przeznaczone na wynajem, który z założenia jest czasowy i dobrowolny. Mamy na rynku dużą ofertę różnych mieszkań na wynajem, ale również najemców o różnych potrzebach i różnych możliwościach finansowych. Mikrokawalerki są kompromisem między powierzchnią i ceną najmu. Oczywiście, dochodzi czasem do sytuacji inwestycji nieproporcjonalnych do tkanki miejskiej, pogarszających jakość życia w otoczeniu: korki, brak miejsc parkingowych, hałas. Natomiast wkładanie wszystkich mikrolokali do jednego worka jest nierozsądne – zwraca uwagę Michna. – Ile metrów musi mieć łazienka, żeby była funkcjonalna? Czy stara łazienka, źle wyposażona o powierzchni 5m2 jest lepsza niż nowa łazienka o powierzchni 3m2? Jeśli jest osoba, która większość czasu spędza w pracy, na uczelni i spotyka się ze znajomymi na mieście, to potrzebuje dodatkowych 5m2, żeby komfortowo spać w wynajmowanym mieszkaniu? Czy musi płacić za te dodatkowe metry, których nie potrzebuje? – dodaje.
Kawalerka zamiast złota
Zdaniem rzeszowskiego architekta nie można jednoznacznie powiedzieć, że na rynku mieszkań znacząco wzrósł udział małych mieszkań w puli nowopowstających budynków. – Trudno stwierdzić, że zapotrzebowanie na kawalerki jest większe i że zwiększyła się ich podaż przy powstawaniu nowych inwestycji. Po prostu zapotrzebowanie na rynku jest różne. Patrząc przez pryzmat rynków dużych miast, widać, że sprzedają się raczej mieszkania średnie, w okolicach pięćdziesięciu metrów. I to jest największy segment. Tego jest najwięcej, bo, jak wspomniałem, to jest wielkość mieszkania, na którą ludzi stać, a dokładniej: na którą mają zdolność kredytową. Niewiele buduje się mieszkań, które mają po 100 m, bo jest niewiele osób, które mogą sobie na takie apartamenty pozwolić. Zawsze tych średniaków jest najwięcej i do nich się adresuje większość tego rynku. Natomiast mikrokawalerki stanowią jakiś procent nowo budowanych mieszkań, ale jest on stosunkowo nieduży. Chociaż są firmy, które specjalizują się tylko w tego typu budownictwie. Kupują jakąś niewielką działkę w centrum i stawiają na niej budynek, w którym są tylko mikrokawalerki, i powstaje quasi hotel. To też powinno nas oburzać? Czyli jak ktoś buduje hotel, to też mamy mieć do niego pretensje? – pyta retorycznie.
– Obowiązujące przepisy narzucają minimalną powierzchnię (25 m2), którą winno mieć realizowane aktualnie mieszkanie, tak więc każdy lokal o charakterze mieszkalnym mniejszy od tej granicznej wartości kwalifikuje się do nazwania go „mikrokawalerką”. Trudno sobie wyobrazić, że można funkcjonować – spać, spożywać posiłki, dbać o higienę osobistą, przechowywać ubrania, meble, sprzęty czy książki – w mieszkaniu o powierzchni 9 m2 (nie wspominając o założeniu rodziny) – zwraca uwagę Piotr Lewicki, architekt i współwłaściciel krakowskiej pracowni Biuro Projektów Lewicki Łatak, dodając: – Z drugiej strony można sobie zadać pytanie, czy mieszkanie przez parę lat studiów w czwórkę w 20-metrowym pokoju w akademiku oferuje lepsze warunki niż 18-metrowa samodzielna garsoniera (dla jednej czy dwóch osób).
Obserwacje krakowskiego architekta są tym cenniejsze, że ma on osobiste doświadczenie z tego typu obiektami. – Mój syn, także architekt, mieszka ze swoją narzeczoną w mieszkaniu o powierzchni 21 m2. Zaprojektowaliśmy je precyzyjnie – mieszkanie jest bardzo wysokie, co pozwoliło na realizację antresoli – dzięki czemu możliwe było zorganizowanie tam wszystkich niezbędnych funkcji: pokoju dziennego z aneksem kuchennym w pełni wyposażonym, łazienki ze wszystkimi sprzętami, sypialni i sporej ilości przestrzeni do składowania zgromadzonego dobytku. To mieszkanie zostało zrealizowane parę lat temu, w przebudowywanym budynku poprzemysłowym i dziś, przy obecnie obowiązujących przepisach, nie mogłoby powstać – opowiada.
Lewicki w rozmowie z Głosem24 zwrócił też uwagę na uwarunkowania rynku nieruchomości dużych miast. Jego zdaniem występujący w nich popyt "rozleniwia" deweloperów, którzy nie muszą specjalnie zabiegać o klienta. – Jako architekci nie mieliśmy dotychczas do czynienia z projektami budynków z tzw. mikrokawalerkami. Na szczęście – mówi i zauważa: – Mamy do czynienia z sytuacją paradoksalną: im wyższa jest średnia cena oferowanych mieszkań, tym mniej liczy się ich jakość (m.in. jakość rozwiązań architektonicznych). Kupujący wierzą, że za rok ta cena będzie jeszcze wyższa – o kilkanaście czy dwadzieścia kilka procent. Tak więc nie ma co grymasić i należy brać, co jest dostępne na rynku, bo to się i tak opłaca.
Zdaniem Lewickiego ta tendencja sprawia, że sytuacja na rynku mieszkań nosi znamiona pewnych wynaturzeń. – Cała tzw. patodeweloperka jest możliwa tylko dlatego, że znajdują się kupujący, którzy gotowi są wydać pieniądze na dany lokal, choćby jego kształt, rozkład czy lokalizacja (np. w piwnicy czy suterenie, co jest niezgodne z przepisami prawa budowlanego) odbiegały od powszechnych wyobrażeń na temat tego, jakie powinno być mieszkanie – mówi w rozmowie z Głosem24 architekt z Krakowa. – Tak zwane mikrokawalerki to produkt wymyślony na potrzeby specyficznego rynku mieszkaniowego. Warto zwrócić uwagę, że obecnie mieszkania w Polsce – zwłaszcza w dużych miastach (jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk) pełnią częściej funkcję instrumentów finansowych niż przestrzeni do życia. Szczególne realia finansowe skutkują lokowaniem nadwyżek pieniędzy w zakup nieruchomości, zamiast w papiery wartościowe, złoto czy gromadzeniem środków na lokatach bankowych. W konsekwencji mieszkania drożeją, a szybki wzrost ich wartości generuje operacje typowe dla tzw. baniek spekulacyjnych. Dla znacznej części społeczeństwa zakup „normalnego” mieszkania wykracza poza możliwości finansowe i to tej części pomysłowi deweloperzy podsuwają lokale o niewielkiej, czasem wręcz miniaturowej powierzchni. I dopóki te lokale będą znajdowały nabywców, dopóty znajdą się przedsiębiorcy, którzy wymyślą, jak obejść ograniczenia wynikające z przepisów (np. prawa budowlanego czy ustawy o własności lokali) – zauważa.
"Powód stosowania takich uników jest jeden"
– Obchodzenie przepisów w Polsce raczej szybko się nie skończy. Polacy od stuleci walczą z każdą kolejną władzą, która (pomimo teoretycznej niepodległości) nadal zachowuje się jak okupant. Nie dotyczy to wyłącznie branży budowlanej – ocenia z kolei Łobos, dla którego wszelkie wynaturzenia mają wspólną przyczynę. – Powód stosowania takich uników jest jeden. Władza państwowa nie przyjmuje do wiadomości, że nie da się wybudować, zaprojektować czy stworzyć towaru, którego nikt nie kupi. Dlaczego za granicą buduje się mieszkania po 100 m2, a u nas mają one 50 m2? To wprost wynika z tego, że tam ludzi na nie stać. Dzisiaj budujemy w taki, a nie inny sposób i metraże mieszkań są takie a nie inne, bo istnieje konkretne zapotrzebowanie na rynku. I tyle. Żaden dekret, ustawa czy rozporządzenie tego nie zmienią – uważa rzeszowski architekt. – Teraz rząd upatrzył sobie kolejnego wroga – flipperów i tych, którzy skupują mieszkania w celach inwestycyjnych, bo to oni podobno są odpowiedzialni za wzrost cen nieruchomości. Mało kto zadaje sobie pytanie, dlaczego ludzie tak chętnie pakują pieniądze w nieruchomości. Tu znowu winny jest rząd, który z jednej strony produkuje pieniądz bez pokrycia, a z drugiej wysokimi podatkami i złym prawem skutecznie odstrasza od inwestowania w inne dziedziny. Brak też polityki zagranicznej, która wspierałaby rodzimy biznes na rynkach zagranicznych – podsumowuje.
Dla prezesa MWM Architekci dyskusja o polskim rynku nieruchomości nie jest łatwa. – Problemy z mieszkaniami w Polsce to szeroki temat i nie da się go zamknąć w stwierdzeniu, że wszystkiemu winni są chciwi deweloperzy – mówi Maciej Łobos, dla którego problemy, z jakimi zmaga się branża, bezpośrednio pochodzą z przepisów prawa. – Mówiąc delikatnie, nie mamy najlepszego prawodawstwa w zakresie budownictwa. Projektowanie to dzisiaj w coraz większym stopniu walka z głupimi przepisami i jeszcze głupszymi urzędnikami. Można mieć pretensje o to, że jest za mało zieleni na nowych osiedlach, ale trzeba pamiętać, że, jak się chce, żeby ludzie budowali garaże podziemne, a prawnie nie zmienia się sposobu interpretowania tego, czym jest powierzchnia biologicznie czynna, to skutkiem tego jest brak wysokiej zieleni. Jeśli pod budynkami i wszędzie naokoło pod ziemią są garaże, to trzeba mieć świadomość, że na stropie garażu drzewo nie urośnie. Tak więc każdy pomysł ma swoje konsekwencje – wyjaśnia. – Jeżeli na osiedlu chcemy mieć półtora miejsca parkingowego dla każdego mieszkania, to konsekwencją jest to, że wszystko jest pod ziemią zabetonowane i nie da się na wierzchu zrobić parku. To też jest zarzut, który formułuje się w stronę deweloperów, a który powraca jak bumerang w mediach. Zapominamy przy tym, że praktyka inwestora nie do końca wynika z jego własnego widzimisię, ale z przepisów prawa budowlanego. I teraz wypadałoby się zastanowić, czy rzeczywiście każde mieszkanie musi posiadać przypisane miejsce parkingowe? Wiem, że dla niektórych brzmi to obrazoburczo, ale chyba zapomnieliśmy, że podstawowym środkiem komunikacji w mieście nie jest samochód tylko komunikacja zbiorowa. Dlaczego o tym wspominam? Bo w związku z tym, że prawo nakazuje robić dużo miejsc parkingowych, to obchodzi się ten przepis i robi się jedno duże mieszkanie, które potem da się podzielić na przykład na trzy mniejsze i każde z nich sprzedać. Takie duże mieszkanie sprzedaje się jednemu klientowi, który potem dzieli je sobie na dwa lub trzy mniejsze i każde odrębnie wynajmuje. Wszystko zgodnie z przepisami prawa. Podobnie ma się sprawa z dzieleniem na mniejsze lokale domów jednorodzinnych czy nawet szeregówek – wyjaśnia.
Z drugiej ręki po remoncie
– Nie zawsze większy metraż gwarantuje większy komfort zamieszkiwania. W podobnej cenie do nowoczesnych mikrokawalerek można wynająć większy lokal, ale gorzej wyposażony (np. w stare meble, w nieciekawej okolicy itd.) – zauważa Małgorzata Michna. W branży nieruchomości działa od 2017 roku, jest również inwestorką, a pod marką swojej firmy wykonała kilkadziesiąt remontów mieszkań przeznaczonych na wynajem. Wśród nich były również kawalerki i mniejsze mieszkania. – Tworzę mieszkania komfortowe i bezpieczne. Moimi klientami są właściciele lokali, ale z efektów mojej pracy bezpośrednio korzystają najemcy, dla których przygotowuję mieszkania.W moim przypadku mikrokawalerki to lokale powyżej 18 m2. Z mniejszymi (póki co) nie miałam do czynienia. Powierzchnia około 18-20 m2 przy odpowiednim układzie pozwala na aranżację komfortowego, niewielkiego mieszkania dla jednej osoby a nawet pary. W starszym budownictwie można znaleźć samodzielne mieszkania o tym metrażu. Wprawdzie są niewielkie, ale od wielu lat zaspakajają potrzeby mieszkaniowe swoich właścicieli czy lokatorów. Oczywiście mamy przykłady skrajnie małych pomieszczeń (ciężko to nazwać mieszkaniem), ale są to pomieszczenia raczej przeznaczone na najem krótkoterminowy. Wtedy pobyt, a w zasadzie nocleg w takim mini-lokalu, jest ograniczony do potrzeb osoby, która się na niego decyduje – opowiada Michna i dodaje: – Jako wykonawca takich mini mieszkań zawsze kładłam duży nacisk na bezpieczeństwo i komfort lokatora. Dobry, szczegółowy projekt, staranne wykonanie instalacji oraz zapewnienie właściwej wentylacji i oświetlenia plus przemyślane umeblowanie to sposób na stworzenie wygodnej przestrzeni mieszkalnej.
Zapytana o przepis na sukces w aranżacji kawalerek odpowiada: – W swojej pracy dbałam od początku o wysoką jakość i estetykę wykończenia. Wiedza o ergonomii i odwaga w stosowaniu niestandardowych rozwiązań pozwoliła mi wykonać wiele ciekawych projektów. Zawsze kieruję się zachowaniem równowagi między interesem właściciela lokalu oraz potrzebami przyszłego najemcy. Niezależnie od powierzchni wyposażenie powinno być trwałe, a na małym metrażu jest to szczególnie ważne.
Właścicielkę Akomodara zapytaliśmy też o to, czym powinna charakteryzować się kawalerka przeznaczona na wynajem. – Podstawowe cechy dobrej minikawalerki to bezpieczne instalacje, estetyczna i higieniczna łazienka, miejsce do przygotowywania posiłków wyposażone w trwałe meble i sprawny sprzęt AGD, wygodne miejsce do spania: łóżko czy kanapa na tyle wygodne, że sama mogłabym na nim spać (w końcu sen zabiera nam nawet 1/3 życia), miejsce do spożywania w cywilizowany sposób posiłków, czyli stół (nawet mały, ale o właściwej wysokości) i odpowiednie krzesło. Dodatkowo miejsce do nauki/pracy (nie jest potrzebne każdemu najemcy, ale dla studenta okazuje się niezbędne). Ważne jest przechowywanie, czyli potrzebnych jest dużo mebli do przechowywania. Oczywiście trzeba zachować tu zdrowy rozsądek, żeby nie zagracić przestrzeni, ale jest to naprawdę ważny element wyposażenia mieszkania. Pamiętajmy też o strefach funkcjonalnych, czyli takim zorganizowaniu przestrzeni, żeby wszystkie funkcje mieszkalne były zachowane – wylicza inwestorka.
"To nieprawdopodobne że takie miejsca wciąż można wynająć"
– Do Krakowa przyjechałam na studia. Najpierw mieszkałam w akademiku, później u koleżanki z trzema osobami, ale na 5. roku miałam dość i postanowiłam wynająć mieszkanie zupełnie sama. Ponieważ miałam ograniczony budżet, a po różnych doświadczeniach nie interesowało mnie dzielenie lokum z kimś innym, wybór padł na maleńką kawalerkę. To było jakieś 10 lat temu, więc ceny nie były kosmiczne (jak dziś), ale i tak ta decyzja kosztowała mnie naprawdę sporo. Na szczęście finansowo wspierali mnie rodzice. Spragniona spokoju wynajęłam więc mikrokawalerkę w kamienicy w okolicach Hali Targowej. Były upalne wakacje i wtedy wydawało mi się, że to manna z nieba. Otrzeźwienie przyszło ponurą jesienią. Jeśli byłam w mieszkaniu, cały czas od rana do wieczora paliłam światło, bo było tam jak w piwnicy, więc koszty nagle drastycznie wzrosły... Mieszkanie składało się z maleńkiej łazienki (miejsce na mini wannę i toaletę) oraz pokoju. Miałam w nim rozłożony na karimacie materac, regał na ubrania i książki, biurko, szafkę na naczynia i maleńką lodówkę, której chciała pozbyć się ciocia koleżanki, i płytę do podgrzewania posiłków. Tyle. Prawdziwy piekarnik to marzenie, które zrealizowałam dopiero niedawno – opowiada 29-letnia Karolina, która swoimi przeżyciami podzieliła się w mediach społecznościowych, a którą poprosiliśmy o komentarz. W zakupie obecnego mieszkania (również kawalerki, tyle, że "pełnowymiarowej", bo o powierzchni 25 m2) pomogli jej rodzice. – Zimą w mikrokawalerce było gorzej niż jesienią, bo dzień i noc musiałam dogrzewać mieszkanie farelką, co generowało kolejne koszty, a i tak wiecznie marzłam. Dodam jeszcze, że marzłam nawet latem, ale wtedy wystarczyło zrobić herbatę i włożyć sweter albo po prostu szeroko otworzyć okno (o ile dzień był ciepły i nie lało). Brudne ubrania zanosiłam do pralni lub woziłam rodzicom. Wspomnę też, że w mieszkaniu panowała okropna wilgoć i tak naprawdę wytrzymałam tam rok. To nieprawdopodobne, że takie miejsca wciąż można wynająć i że ktoś tam mieszka… Toaleta w popularnym fast foodzie ma większy metraż – kontynuuje i dodaje na koniec: – Rodzice, widząc mój stan psychiczny i zdrowotny (ciągle byłam przeziębiona), dorzucili się do kawalerki, której jestem naprawdę szczęśliwą właścicielką. Dziś mam kilkanaście metrów więcej, ale czuję się, jakbym mieszkała w pałacu. Kuchnia, łazienka i przestronny, osłoneczniony pokój to jest to, czego potrzebujemy ja i mój kociak. I może nie mam balkonu, ale mam za to gdzie prać, a ubrania po prostu wywieszam na suszarce zamontowanej do okna. Naprawdę obecnie do szczęścia i spokojnego życia nie potrzeba mi niczego więcej.
Konia z rzędem
– Mam wrażenie, że dzisiaj wszystko, co nam się nie podoba w budownictwie, jest nazywane patodeweloperką. Tak samo jak w polityce: wszystkie poglądy, z którymi się nie zgadzamy, to faszyzm – mówi Maciej Łobos. – Patodeweloperka to takie słowo wytrych, tylko na dobrą sprawę nie wiadomo, co to właściwie oznacza. Z przestrzenią w mieście jest tak, że jest ona pewnym ograniczonym zasobem, więc trzeba pilnować tego, żeby nie robić w mieście projektów, które potem przez długie lata będą miały dla społeczeństwa opłakane skutki. I z tym się absolutnie zgadzam. Mamy prawo budowlane, mamy prawo o planowaniu przestrzennym i budynki, które powstają, spełniają ich przepisy. Więc skoro się nam one nie podobają, to chyba trzeba zmienić przepisy prawa? Tak, żeby były lepsze. Tylko konia z rzędem temu, kto to wreszcie zrobi – konkluduje na koniec prezes pracowni MWM Architekci.
