Flagowym produktem patodeweloperów są mikrokawalerki. Taki wniosek można wysnuć, gdy czyta się nagłówki medialnych informacji na temat krajowego rynku mieszkań. W internecie portale licytują się, donosząc o coraz mniejszym metrażu pomieszczeń oddawanych pod wynajem lub wystawianych na sprzedaż. Mikrokawalerki stały się synonimem patodeweloperów. Czy jednak słusznie?
Dotykając jednego tematu związanego z branżą budowlaną, siłą rzeczy musimy dotknąć też innych. Mikrokawalerki, patodeweloperzy, patofliperzy, patowynajem – to system naczyń połączonych, a dyskusja w Polsce, tycząca się mieszkalnictwa, oscyluje wokół tych kilku haseł „wytrychów”, które mają sprawić, że to, co dzieje się na krajowym rynku nieruchomości, będzie łatwiejsze do zrozumienia. Trudno jednak nie odnieść wrażenia, że dzieje się dokładnie odwrotnie. Zamiast merytorycznej rozmowy na temat tego, dlaczego w Polsce buduje się taką, a nie inną liczbę mieszkań, w takiej, a nie innej cenie, mamy medialną rywalizację w tytułach i nagłówkach, które donoszą o powszechnej degrengoladzie i zdziczeniu branży budowlanej. Pytaniem jest, czy taka perspektywa potrafi pokazać coś więcej niż szybujące wskaźniki odsłon portalom przy kolejnych artykułach przez nich publikowanych.
Piotr Krochmal, analityk i doradca rynku nieruchomości, związany z Instytutem Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, obecnie jego prezes, zwraca uwagę na nomenklaturę, która jest dla niego absolutnie kluczowa, gdy zaczyna się rozmowę o branży budowlanej w Polsce. Jego zdaniem błędne wykorzystywanie nazw rzutuje na to, jak postrzegany jest rynek nieruchomości.
– Dla mnie mówienie o patodeweloperce jest w bardzo wielu przypadkach nieuzasadnione i dowodzi braku znajomości tematu. Często mówi się tak o osobach przerabiających i remontujących lokale, a potem sprzedających je właśnie jako mikrokawalerki. Zaznaczmy: przerabiających, nie budujących. To kluczowe słowo. Nie spotkałem w Krakowie – i wątpię, żebym spotkał w Polsce – dewelopera, który oferuje lokale poniżej 25 m². Dodajmy, że z prawnego punktu widzenia w tej chwili nie tylko lokale mieszkalne, ale również tzw. lokale użytkowe „akademikowe” nie mogą mieć mniej niż 25 m². Osoby, które zamieszczają oferty sprzedaży mikrokawalerek, nie są deweloperami, tylko flipperami, a dokładniej patoflipperami. Zauważyłem, że często utożsamia się ze sobą te dwie profesje, co jest błędem rzeczowym. Teraz każdy sprzedający wyremontowane mieszkanie jest deweloperem. Proszę, niech to zostanie wyraźnie zaznaczone w pana artykule. Sprzedaż mikrolokali nie jest patodeweloperką, tylko patoflipperką. Ustalmy to raz na zawsze – tłumaczy Krochmal.
– Owszem, patofliperzy mogą podszywać się pod deweloperów. Sam nawet spotkałem jednego, który tak robił. Okazało się, że był to jakiś podwykonawca podwykonawcy, pracujący przy dużej inwestycji mieszkaniowej. Z uwagi na to, że znał się na pracach budowlanych i wykończeniowych, wymyślił sobie, że zainwestuje i zaadaptuje stary budynek na mikrokawalerki, które będzie sprzedawał. Ale tacy ludzie nie są deweloperami! Deweloper stawia budynek od zera i później go sprzedaje. Deweloper ma zarejestrowaną firmę, ma pracowników i podlega kontrolom na każdym etapie realizacji projektu. Deweloper nie może budować lokali mniejszych niż 25 m². Dodajmy jeszcze, że nie ma też wpływu na to, co ze sprzedanymi mieszkaniami robią ich nabywcy – podkreśla z naciskiem i dodaje:
– Jeżeli jeszcze pana nie przekonałem, to dodam, że żaden szanujący się deweloper nie podpisze się pod czymś takim jak mikrokawalerki. Tu już nawet nie chodzi o przepisy, ale o to, że na rynku natychmiast poszłaby fama o jego praktykach, a to oznaczałoby dla niego koniec. Natomiast ci, którzy sięgają po półlegalne lub nawet nielegalne środki do tego, by powiększyć swoją bazę lokali pod wynajem lub na sprzedaż, są patoflipperami. Naprawdę, miejmy świadomość, że na rynku pierwotnym podobne rzeczy nie mają, i co więcej, nie mogą mieć miejsca.
– Więc jeszcze raz: deweloper kupuje grunt, wynajmuje biuro architektoniczne, które sporządza projekt, i firmę budowlaną, która go realizuje zgodnie z wymogami prawa (bo musi i inaczej się nie da). Następnie, aby sprzedawać mieszkania, deweloper musi ustanowić samodzielność lokalu mieszkalnego. Zajmuje się tym wydział architektury lokalnej gminy i, żeby procedura została zatwierdzona, lokal musi być przez urząd odebrany. I tu nie ma możliwości „czarowania” – zaznacza Krochmal. – Po przejściu tej procedury nowo wybudowane mieszkanie może zostać wpisane do osobnej księgi wieczystej. I dopiero wtedy może dojść do sprzedaży. Po wpłynięciu pieniędzy od kupującego rola dewelopera jako właściciela danego mieszkania kończy się. Kto kupuje dany lokal i co później z nim robi – to nie jest już jego sprawa – dodaje na koniec.
Szokujące nagłówki
– Widząc te wszystkie „szokujące” nagłówki, które donoszą o sprzedawaniu coraz to mniejszych mikromieszkań, zawsze mam pytanie: czy ten ktoś kogoś oszukał? Czy on komuś zrobił krzywdę? Jeśli nie, to w czym jest problem? Nie sprzedaje ludziom narkotyków, nie sprzedaje kradzionego… Media egzystują z politykami w pełnej symbiozie. I jedni, i drudzy żyją dla clickbaitów. Szukają sensacyjek, bo z tego mają wyświetlenia, a z wyświetleń pieniądze, przy czym zainteresowanie głównie wzbudzają informacje negatywne. Stąd media podsycają u ludzi wzburzenie i zawiść. To sprawia, że potem każdy inwestor jawi się jako patodeweloper – mówi Maciej Łobos, architekt oraz współzałożyciel i prezes zarządu pracowni MWM Architekci, autor bloga „Architektura od podszewki”.
– Sprawa z kawalerkami jest prosta: buduje się je, ponieważ jest na nie popyt. A jest popyt, bo po prostu nie stać nas, jako społeczeństwo, na droższe mieszkania. Ot, i cała tajemnica. Więc może nie powinno nas oburzać to, że buduje się takie mieszkania, tylko fakt, że, ciężko pracując, nie każdy może pozwolić sobie na własne lokum? – mówi w rozmowie z Głosem24 architekt oraz współzałożyciel pracowni MWM Architekci Maciej Łobos, którego poprosiliśmy o komentarz w sprawie sytuacji na rynku mieszkaniowym.
Inaczej na kwestię mikrolokali zapatruje się Bartosz Józefiak, dziennikarz śledczy, autor wydanej w zeszłym roku książki Patodeweloperka. To nie jest kraj do mieszkania. – Jak reaguję na sensacyjne nagłówki mówiące o coraz mniejszych lokalach? To dla mnie smutne, że takie mieszkania się sprzedają, i jeszcze smutniejsze, że ktoś buduje takie mieszkania, i to nie tylko na sprzedaż, ale też w celach inwestycyjnych. Kupują je ludzie z walizkami pieniędzmi, więc to nie jest bajka o tym, że ktoś chce tak mieszkać, ale o tym, że ludzie muszą tak mieszkać, więc wynajmują takie mieszkania, bo nie stać ich na nic innego. Ale to nie ludzie są winni, tylko polskie państwo i deweloperzy, którzy łamią prawo – mówi.
Pytanie o szokujące nagłówki zadaliśmy także prezesowi Krochmalowi. – Co sobie myślę, gdy czytam, że najmniejsza kawalerka na świecie jest w Krakowie? Tylko jedno: patoflipperka. I na pewno oburzam się na takie praktyki, podobnie jak inni, choć niejedno już widziałem na rynku nieruchomości – mówi. – Takie sytuacje to na pewno nie jest coś, do czego rynek powinien dążyć, ale niestety wysokie ceny mieszkań sprawiają, że ludzie szukają jak najtańszego lokalu w pierwszym szczeblu drabiny mieszkaniowej (na zasadzie: kup to, na co cię stać, a potem pracuj i zmieniaj mieszkania). Z tym że ten pierwszy stopień jest obecnie bardzo śliski, bo jeżeli ktoś szuka mieszkania za mniej niż, powiedzmy, 200–250 tys. zł w Krakowie, to niestety, ale poza mikrokawalerką nic nie znajdzie. W Krakowie obecnie ceny małych mieszkań „legalnych” (o metrażu 25 m²) na rynku pierwotnym zaczynają się powyżej 400 tys., a średnia pod koniec roku na rynku wtórnym wynosiła 714 tys. zł – dodaje.
Zły deweloper, złe mikrokawalerki, złe państwo
Nieco paradoksalnie, wśród krakowskich propozycji biur pośrednictwa sprzedaży nieruchomości nie znajdziemy wysypu ofert mikrokawalerek. Najmniejszymi dostępnymi są zwykle lokale o wielkości rzędu 20–25 m², co może zaskakiwać w mieście, w którym znajduje się „najmniejsza kawalerka świata”.
– Mikrokawalerki tak małe, że przypominają bardziej służące tylko do spania pokoje–kapsuły, to dla jego właściciela lub kogoś wynajmującego mieszkania doskonała reklama, która w dodatku nic nie kosztuje – zwraca uwagę w rozmowie z Głosem24 pracownik jednej z większych krakowskich firm specjalizujących się w sprzedaży nieruchomości, pragnący zachować anonimowość. – Deweloperka to gorący temat. Mamy taką sytuację mieszkaniową, jaką mamy, więc nie powinno nas to dziwić. Mieliśmy wysyp sensacyjnych nagłówków, w których przede wszystkim podkreślało się metraż takiego lokalu. Tylko trzeba uważać, bo media zakrzywiają obraz rzeczywistości. O czym mówię? O tym, że później przychodzi do nas małżeństwo i pyta, czy mamy jakieś większe mieszkania niż 10–15 m². Pan się śmieje, ale miałem taki przypadek. Gdy zaprezentowałem im ofertę, byli zdziwieni, że nie brakuje w niej lokali o wielkości od 45 do 55 m², czyli takich, jakimi byli zainteresowani. Wyjaśniłem im również, że nie zajmujemy się sprzedażą mieszkań mniejszych niż 25 m². Dlaczego? Taka polityka firmy, dbamy o klienta – dodaje.
Gdy dopytuję go o szczegóły zasad, jakimi kieruje się firma, uśmiecha się. – Zasada jest taka, że trzeba zarabiać, a mały metraż to mała marża, a poza tym (wbrew pozorom) lokale poniżej 20 m² to jest margines rynku. Większość i tak jest pod wynajem, więc nie za bardzo jest co sprzedawać. Poza tym jest z tym nieraz sporo zachodu od strony dokumentacji, więc tutaj wchodzi w grę stosunek nakładu poniesionej pracy do zysku. Wbrew pozorom nie ma też wielu osób prywatnych, które chcą inwestować w tego typu lokale. Kupujący wolą albo normalną kawalerkę, albo coś jeszcze większego, bo teraz rynek jest specyficzny. Mamy takich, którzy kupują, biorąc kredyt, i takich, którzy inwestują, lokując swoje środki (nierzadko oszczędności życia) w nieruchomości. Są wreszcie kupcy „hurtowi”, którzy mają zamiar wynajmować. Tych ostatnich pojawia się mniej, ale jest też zainteresowanie z zagranicy. Poza tym podaż wciąż jeszcze nie dogoniła popytu, więc deweloperzy nie muszą się martwić o wybudowane przez siebie mieszkania – kończy swój wywód.
Pytany o powody, dla których chce zachować anonimowość, odpowiada: – Nie uzgadniałem swojej wypowiedzi z szefostwem, ale trudno będzie panu znaleźć kogoś z pośrednictwa nieruchomości, kto powie panu coś o mikrokawalerkach pod swoim nazwiskiem i szyldem firmy. One się ludziom źle kojarzą, więc ktoś od razu jest postrzegany jako naciągacz. Pośrednicy nie chcą mieć z takimi mieszkaniami do czynienia. Raz tylko sprzedałem taki lokal. Miał 17 m² i było to na długo, niczym rozpoczęła się medialna nagonka na mikrokawalerki.
Kontynuując rozmowę z Maciejem Łobosem, pytamy go o wspomniane „negatywne emocje” generowane przez media i polityków względem deweloperów. – Rząd, jak zawsze, szuka kogoś, na kogo można zwalić winę. To jest budowanie pozycji politycznej na zawiści. Od 35 lat wszystkie kolejne partie rządzące dokładnie to robią i trzeba być ślepym, żeby tego nie widzieć. W ten sposób przykrywa się własną nieudolność – mówi ze swadą, kontynuując: – Nagonka na deweloperów lub, jak się ich teraz nazywa, patodeweloperów, przypomina mechanizmami to, z czym mieliśmy do czynienia w głębokiej komunie, czyli walkę z kułakami i spekulantami. Każda kolejna władza próbuje znaleźć sobie jakiegoś wroga, z którym mogłaby bohatersko walczyć. Teraz padło na deweloperów, obwiniając ich za małą ilość mieszkań oraz ich cenę. To jest podsycanie nienawiści i zazdrości, ale nie od dziś wiadomo, że najlepiej rządzi się przez podziały – tłumaczy rzeszowski architekt i dodaje: – Pamiętajmy też, że deweloperów obwinia się za wysokie ceny mieszkań i mały metraż, ale to od rządu zależy, jak szybko buduje się mieszkania i jak szybko bogaci się społeczeństwo.
Polacy są zbyt biedni
Zapytany o przyczyny takiej, a nie innej sytuacji mieszkaniowej w kraju, Łobos zwrócił uwagę przede wszystkim na kondycję ekonomiczną Polaków.
– Proszę mi wierzyć, deweloperzy, gdyby mogli, budowaliby mieszkania po 100 m². Tyle że, niestety, Polacy są zbyt biedni i po prostu ich nie stać na to, żeby takie mieszkania kupić. Więc buduje się to, co się sprzedaje. Wielkość mieszkań jest wprost uzależniona od tego, ile ludzie mają pieniędzy. A w zasadzie nawet nie tyle, ile mają pieniędzy, co jaką mają zdolność kredytową. Trzeba też zaznaczyć, że rzadko kto kupuje te mieszkania, żeby samemu w nich mieszkać. Na ogół takie zakupy robi się pod wynajem, co w sumie niewiele zmienia, bo oznacza, że ktoś je wynajmuje. I znowu, gdyby nikt takich mieszkań nie wynajmował, to by ich nie kupowano. Jest popyt, jest podaż – logiczne. Widocznie mikrokawalerka jest jakąś rozsądną opcją, np. dla studenta czy osoby pracującej, która nie ma rodziny. Dla kogoś, kto potrzebuje swojego kąta, a mieszkanie w hotelu jest dla niego bez sensu. Kompletnie nie rozumiem tej zawiści i hejtu związanego z mikrokawalerkami – tłumaczy i dodaje: – Wiem, że ktoś może zarzucić mi stronniczość, bo jestem z branży, ale dla mnie patodeweloperem jest ktoś, kto oszukuje. Jeżeli więc sami dobrowolnie decydujemy się na zakup takiego mieszkania i jest ono zgodne z naszymi oczekiwaniami oraz w porządku z prawnego punktu widzenia, to co w tym złego, że ktoś je wybudował? Trudno mi zauważyć jakieś negatywy tej sytuacji. Dlaczego ludziom zabronić mieszkania w takim metrażu i warunkach, skoro im to odpowiada? Te mieszkania to przecież nie jest XIX w. i czynszowa kamienica, w której nie ma światła i łazienki. Przecież wszystkie lokale muszą spełniać wymagania prawa budowlanego. Bez tego nie byłoby pozwolenia na budowę, samej budowy i odbioru. Nie popadajmy też w paranoję, że deweloperka w Polsce to jakaś mafia, która korumpuje urzędników i dzięki temu może budować wszystko, co jej się podoba. Więc naprawdę nie wiem, o co chodzi w całej sprawie, poza tym że władza zrzuciła winę na deweloperów za złą sytuację mieszkaniową i są oni postrzegani jako czyste zło. I jasne, faktem jest, że deweloperzy budują czasem naprawdę potworne rzeczy, a architekci im te potworne rzeczy projektują, ale prawnie nie ma możliwości zagwarantowania, że będą powstawały same fajne budynki. Podobnie jak nie możemy zagwarantować przepisami, że wszyscy mają być piękni, młodzi i bogaci.
W podobnym tonie wypowiada się także prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku. – Przyczynkiem do mówienia o patodeweloperach stały się ceny mieszkań. Napisano na ten temat mnóstwo artykułów, głównie w kontekście stawki za metr, wysokości zysków przedsiębiorców i marży, jaką sobie nałożyli. W mediach wytworzyła się swego rodzaju nagonka, którą co jakiś czas się odgrzewa, bo temat się „klika” – mówi Krochmal i dodaje:
– Tymczasem od maja zeszłego roku ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Krakowie (ale też w innych większych miastach) pozostają w stagnacji i nie wiem, skąd niektóre portale mają informacje na temat „galopujących cen mieszkań” albo bańce mieszkaniowej, która pęknie. Żeby było jasne: nie neguję wysokości cen, ale trzeba wiedzieć, z czego one wynikają. Ale, jak już wspomniałem, w całej dyskusji o cenach mieszkań w Polsce nikt na to nie zwraca uwagi.
Nie takie złe, jak je malują?
Dla Łobosa ludzie decydujący się na wynajem małego mieszkania podejmują autonomiczną decyzję, więc nikogo nie powinny dziwić takie sytuacje.
– Rozmawiając o mikrokawalerkach, trzeba zadać pytanie o to, czy przymusowym jest ich zakup? Jakoś nam to umyka, gdy czytamy w mediach o coraz mniejszych mieszkaniach. Jeżeli opcją jest albo mikrokawalerka, albo mieszkanie z teściową, to dla wielu osób pewnie jest to jakieś wyjście. Z tym że to są czyjeś indywidualne decyzje. Co komu do tego? I co w związku z tym miałoby zrobić państwo? Naprawdę mamy komuś zabronić kupowania takich mieszkań? Jeżeli ktoś się decyduje na to, żeby wydać własne pieniądze na mieszkanko, które ma 25 m² albo mniej, to jego rzecz. To jego sprawa, czy będzie miało ono księgę wieczystą, czy tylko udziały w budynku. Jeżeli pod kątem prawnym wszystko jest w porządku, to komu to przeszkadza? Więc nawet jak jest taka sytuacja, że ktoś sprzedaje te mikropokoiki, to dalej jest pytanie, czy ktoś kogoś zmusza, żeby je kupować i tam mieszkać? Dopóki to nie jest przymusowe, to nie widzę problemu, naprawdę – podsumowuje architekt.
Podobnego zdania jest Małgorzata Michna, właścicielka firmy remontowej Akomodar z Krakowa, która wraz z mężem lideruje krakowskiemu oddziałowi Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Na Wynajem „Mieszkanicznik”. – Ważne tu jest przyjęcie faktu, że najemca mikrokawalerki podejmuje samodzielną decyzję o mieszkaniu na takim metrażu. Powody tej decyzji mogą być różne, nie zawsze jest to aspekt finansowy, ale również bliskość do pracy, uczelni, miejsc rozrywki, sąsiedztwo osób w podobnym wieku (prywatne akademiki z mikrokawalerkami), komfortowe wyposażenie itp. Czy mikrokawalerka to mieszkanie dla rodziny z dwójką dzieci? Pewnie nie, ale rodziny wybierają do mieszkania większe mieszkania. Nikt nie jest zmuszany, żeby mieszkać w mikrokawalerce. Myślę, że warto posłuchać głosu najemców, którzy mieszkają w mikokawalerkach. Zapytać ich o przyczyny wyboru takiego lokalu i odczucia co do komfortu mieszkania, stylu życia. To mogłoby pokazać rzeczywisty obraz sytuacji. Nie tylko tych złych i niegodziwych patoinwestorów opisywanych w mediach pod krzykliwymi tytułami – mówi w rozmowie z Głosem24, zwracając uwagę na zmieniające się przyzwyczajenia i nawyki młodych Polaków.
– Mamy młodych ludzi, którzy wyprowadzili się z domu rodzinnego i skupiają się na pracy oraz życiu towarzyskim. Takie osoby mogą nie mieć jeszcze zarobków pozwalających na wynajęcie większego mieszkania, ale są na tyle samodzielne, że nie jest dla nich opcją wynajem pokoju w „studenckiej” kwaterze. Własna łazienka, własny aneks kuchenny i decydowanie o sposobie spędzania wolnego czasu – to są ważne aspekty dla takich najemców – mówi Michna i dodaje: – Młodzi ludzie teraz częściej niż dawniej zmieniają pracę i miejsce zamieszkania. Mogą nie chcieć od razu wiązać się kredytem. Są mobilni oraz aktywni i dużą część aktywności realizują poza mieszkaniem. Po pewnym czasie, gdy sytuacja finansowa czy osobista takich osób się zmienia, wybierają do życia większe mieszkania, spełniające ich większe potrzeby i dające większe możliwości. Nie zawsze jest to najem – część osób decyduje się już wtedy na zakup własnego lokum.
Dla liderki krakowskiego oddziału Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości Na Wynajem „Mieszkanicznik” nie ma też nic niezwykłego w tym, że mniejsze lokale są wystawiane na sprzedaż. – W kontekście mikrokawalerek często pojawia się określenie „patowynajem”, „patodeweloperka”. To są zasady rynku: jest popyt, jest podaż. Są chętni do mieszkania w takich lokalach, więc się je buduje. Czy deweloperzy, którzy budują budynki za wielkie kwoty, ale też dokładnie analizują rynek nieruchomości, budowaliby lokale, na które nie ma popytu? Powielana jest też opinia o inwestorach, którzy w ciemno kupują mikrolokale pod wynajem. Czy naprawdę można zakładać, że jest duża grupa osób, która wydaje kilkaset tysięcy złotych bez sprawdzenia rynku najmu, bez sprawdzenia, czy będą chętni najemcy na mikromieszkania w danej lokalizacji? – pyta retorycznie.
– Ważny jest tu też aspekt finansowy. Mikrokawalerki to mieszkania przede wszystkim przeznaczone na wynajem, który z założenia jest czasowy i dobrowolny. Mamy na rynku dużą ofertę różnych mieszkań na wynajem, ale również najemców o różnych potrzebach i różnych możliwościach finansowych. Mikrokawalerki są kompromisem między powierzchnią a ceną najmu. Oczywiście dochodzi czasem do sytuacji inwestycji nieproporcjonalnych do tkanki miejskiej, pogarszających jakość życia w otoczeniu: korki, brak miejsc parkingowych, hałas. Natomiast wkładanie wszystkich mikrolokali do jednego worka jest nierozsądne – zwraca uwagę Michna.
– Ile metrów musi mieć łazienka, żeby była funkcjonalna? Czy stara łazienka, źle wyposażona, o powierzchni 5 m², jest lepsza niż nowa łazienka o powierzchni 3 m²? Jeśli jest osoba, która większość czasu spędza w pracy, na uczelni i spotyka się ze znajomymi na mieście, to potrzebuje dodatkowych 5m², żeby komfortowo spać w wynajmowanym mieszkaniu? Czy musi płacić za te dodatkowe metry, których nie potrzebuje? – dodaje.
"To co ludzie mają robić? Pod mostem mieszkać?"
Całkowicie odmiennego zdania w kwestii mieszkalnictwa jest Bartosz Józefiak. Dla niego decyzje podejmowane przez konsumentów na rynku mieszkaniowym nie tylko nie mają w sobie nic z samodzielności, ale wręcz przeciwnie – są wynikiem przymusu.
– Mieszkanie to nie jest towar rynkowy, taki jak inne produkty. To jest wyjątkowy towar, ponieważ musimy gdzieś mieszkać. Nie musimy jeździć samochodem, nie musimy mieć luksusowych zegarków czy ubrań, ale musimy gdzieś mieszkać. Dlatego tu nie działają prawa wolnego rynku. To nie jest tak, że ludzie kupują mieszkania niewygodne, małe, źle zaprojektowane, dlatego że mają na to ochotę. Kupują to, na co ich stać, bo muszą gdzieś mieszkać. Ale to, powtarzam, nie jest wina ludzi i ich zarobków. To państwu powinno zależeć na tym, żeby jego obywatele mieli gdzie mieszkać, żeby nie wyjeżdżali za granicę i żeby zakładali rodziny w kraju. To wszystko jest w interesie państwa. W Polsce cały "system" związany z rynkiem mieszkań jest patologiczny. Polaków stać na coraz mniejsze mieszkania, bo ich zarobki czy też zdolność kredytowa nie rośnie tak szybko, jak ceny mieszkań. Bo te deweloperzy cały czas podwyższają – mówi w rozmowie z portalem Głos24 autor Patodeweloperki. – Rząd nie buduje mieszkań, tylko ładuje pieniądze w tak absurdalne pomysły jak kredyt 2% albo kredyt 0%, co tak naprawdę jeszcze bardziej podbija ceny. Pośrednicy biorą zabójcze marże za pomoc w sprzedaży lokali, co znowu sprawia, że cena rośnie, a wraz z nią maleje metraż, na jaki możemy sobie pozwolić. W ten sposób rośnie popyt na małe i mikromieszkania… Końca tego szaleństwa nie widać – dodaje.
Zdaniem Józefiaka regulacja rynku mieszkaniowego jest kluczowa. Bez niej deweloperzy, kierując się wyłącznie zyskiem, windują ceny, „grzejąc” rynek, co powoduje, że coraz więcej osób zostaje wykluczonych z możliwości zakupu czy wynajmu większego lokum.
– Co do kwestii tego, że mieszkańców nie stać: nie chodzi o to, żebyśmy zarabiali coraz więcej albo wiązali się kredytem na całe życie, tylko o to, że państwo powinno zapewniać mieszkania swoim obywatelom. Popularność mikrokawalerek wynika z tego, że ludzi nie stać na normalne mieszkania. A winni temu są politycy i, pośrednio, deweloperzy, którzy podbijają ceny lokali i "grzeją" rynek. Ale to nie jest tak, że rynek mieszkaniowy musi tak wyglądać, bo można go uregulować – mówi w rozmowie z portalem Głos24 dziennikarz i pisarz. – Ba! Nawet trzeba go uregulować, a żeby to zrobić, państwo polskie albo samorządy muszą budować mieszkania, żeby ludzie, których nie stać na kredyt, nie musieli wybierać między ośmiometrową klitką a mieszkaniem z rodzicami czy teściami, tylko mogli mieć komfortowe miejsce do życia, jak to się dzieje w każdym cywilizowanym państwie na świecie, bez konieczności zadłużania się na całe życie – dodaje.
Dla Józefiaka, w obliczu wysokich cen nieruchomości, argument o braku przymusu jest oderwany od realiów. – Nie jest prawdą, że nikt nie zmusza nikogo do kupowania małometrażowych lokali. Posiadanie mieszkania jest jedną z podstawowych potrzeb, a w dzisiejszych czasach raczej nie sprowadza się to do znalezienia jaskini czy wybudowania szałasu. Więc to nie jest tak, że można mieszkać byle gdzie. Argument, że nikt nie każe nikomu kupować czy wynajmować takich mieszkań, nie jest żadnym argumentem. To co ludzie mają robić? Pod mostem mieszkać? Nocować na polu namiotowym w miejskim parku? Spać w samochodzie? – pyta retorycznie.
To maksymalizacja zysków
W rozmowie z portalem Głos24 autor Patodeweloperki podkreśla, że głównym źródłem problemów obecnego rynku mieszkaniowego jest wspomniana wcześniej sytuacja wynikająca z przekonania, że wolny rynek sam z siebie rozwiąże kwestie dostępności i jakości mieszkań.
– Więc to właśnie założenie, że prywatne buduje lepiej, prowadzi do patologii, bo jest dokładnie na odwrót, prywatne inwestycje są dzisiaj w fatalnym stanie. Podaję na to w książce setki przykładów. Ludzie kupują mieszkanie od dewelopera i są one natychmiast do remontu, jeszcze przed oddaniem – mówi Józefiak. – Deweloperzy nie konkurują między sobą, bo w danej okolicy (czy to konkretnej miejscowości, czy w dzielnicy miasta), w której z jakichś powodów musimy kupić mieszkanie (np. ze względu na bliskość do pracy), jesteśmy zdani przeważnie na jednego dewelopera. Przecież to nie jest tak, że na nowym osiedlu każdy blok buduje inna firma. To po pierwsze. A po drugie, jeśli w branży ktoś maksymalizuje zyski, to inni zaczynają robić to samo. Bo po prostu się to bardziej opłaca. I z tym mamy do czynienia teraz. A maksymalizacja zysku oznacza oszczędzanie, a oszczędzanie obniża jakość. I nie ma nikogo, kto mógłby to sprawdzać, kontrolować – tłumaczy.
Józefiak zwraca uwagę również na pozorną konkurencję w branży budowlanej oraz wynaturzenia będące efektem działania mechanizmów wolnorynkowych. – Deweloperzy kierują się wolnorynkową logiką i robią wszystko, żeby zrobić jak najtaniej i sprzedać jak najdrożej. A jeśli wszyscy w branży kierują się tą zasadą, to kończy się tym, że kupujący mają do wyboru między złym a gorszym. Stąd, nawet jeśli mamy do wyboru trzy czy cztery potencjalne lokalizacje u różnych deweloperów, to nic nie zmienia. I żeby nie było, oczywiście kupimy mieszkanie na dobrze zaprojektowanym osiedlu o dobrej jakości, tylko to już jest produkt tak drogi, że przeciętnego Polaka na niego po prostu nie stać – stwierdza i dodaje: – Z powyższych względów mówienie o wolnym rynku i tym, że on się sam wyreguluje, jest, mówiąc delikatnie, naiwne. Poza tym młodym ludziom mieszkania są potrzebne już teraz i mówieniem im, że z czasem będzie lepiej, jest jakimś ponurym żartem, zwłaszcza, że bez odpowiednich działań wcale nie będzie.
– W dużym skrócie, patodeweloperka polega na tym, że wyciska się jak najwyższy zysk kosztem jakości późniejszego życia klientów. Jest sto sposobów, w jaki deweloperzy mogą oszczędzać. Bo mogą to robić dosłownie na wszystkim, co też opisuję w swojej książce – na zakupie ziemi, projektowaniu, materiałach wykorzystanych do budowy, pracownikach, na odbiorach, czy nie płaceniu podwykonawcom – podsumowuje dziennikarz śledczy. – W Polsce przepisy i prawo to jedno, a ich egzekwowanie to drugie, bo tego ostatniego zwyczajnie nie ma kto robić. Jeżeli w mieście wielkości Wrocławia urząd nadzoru budowlanego zatrudnia 17 osób, to kto ma sprawdzać te wszystkie inwestycje? Mówiąc o słabości państwa, nie mówmy tylko o prawodawstwie, ale też słabości jego instytucji i egzekucji prawa – dodaje na koniec.
To prawo i koszty
Zupełnie odmienne zdanie na temat sytuacji w branży ma prezes Krochmal. W jego opinii zarzuty budowania niskiej jakości mieszkań są zupełnie nietrafione. W rozmowie zwraca uwagę na polskie prawo budowlane, które należy do jednych z najbardziej wymagających w Europie.
– Jako analityk rynku nieruchomości mogę z czystym sumieniem stwierdzić, że autorzy artykułów i książek, w których pojawia się sformułowanie takie jak patodeweloperka, najczęściej nie wiedzą, o czym piszą. Podobnie, gdy czytam lub słucham jakiegoś aktywisty wypowiadającego się w temacie mieszkalnictwa, który szafuje tym sformułowaniem. Dla mnie jest jasne, że ci ludzie nie mają bladego pojęcia o tym, jak wygląda budowa nowych mieszkań i z czym się ona wiąże – stwierdza Krochmal, dodając: – Weźmy choćby wymogi techniczne, jakim powinny odpowiadać budynki. Nie wiem, czy ktoś spoza branży zdaje sobie sprawę z tego, że Polska jest jednym z krajów o najbardziej wyśrubowanych normach budowlanych, tzw. warunkach technicznych, jakie powinny spełniać nowe budynki. Dotyczą one nie tylko założeń projektowych, ale też materiałów. W Europie bodajże tylko dwa kraje (oba skandynawskie) mają większe obwarowania prawne w tym zakresie. Więc mamy bardziej restrykcyjne wymogi od tych obowiązujących, dajmy na to, w Berlinie, Paryżu czy Londynie. Więc jak słyszę, że deweloperzy budują z byle czego albo oszczędzają na materiałach, to wzbiera we mnie pusty śmiech. Już samo to świadczy, że taka osoba nie ma żadnej wiedzy na temat, w którym się wypowiada. Przypomnę jeszcze to, co już mówiłem, że wszystkie nowopowstałe budynki wielorodzinne podlegają obligatoryjnemu odbiorowi PINB–u, czyli Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego. I niech mi pan wierzy, te odbiory nie są dla inwestora przyjemne. Krótko mówiąc, budynek musi być zbudowany tak, jak w projekcie i z tego, co w nim założono. I nie można sobie nagle zmienić czegoś, bo mam taki kaprys albo coś podrożało.
Prezes Krochmal zauważa także, że zaostrzone normy budowlane przekładają się też na koszt nowych mieszkań. – Czytam sporo materiałów z branży i nie spotkałem się jeszcze z artykułem, w którym dziennikarz napisałby, że deweloper użył innych materiałów niż te, które były założone w projekcie. My naprawdę mamy bardzo wygórowane normy, a deweloperzy naprawdę budują według obowiązujących standardów technicznych. Trzeba też zaznaczyć, że nasze budynki są jednymi z najtrwalszych w Europie. I teraz jeszcze jedna ważna kwestia: to między innymi przez to mieszkania w Polsce są tak drogie. Gdybyśmy mieli normy hiszpańskie (wiem, że tam jest inny klimat), to mieszkania w Polsce byłyby o 30% tańsze. Ale nie możemy budować taniej, ponieważ mamy takie a nie inne prawo budowlane. Mało tego, ono co roku jest nowelizowane i zaostrzane z uwagi na ustawodawstwo europejskie (głównie sprawy klimatyczne). To oczywiście automatycznie sprawia, że rośnie koszt budowy – tłumaczy i dodaje: – Plusem norm, o których wspomniałem, jest to, że budynki, które powstają, są, jak powiedziałem, naprawdę bardzo solidne i wykonane z materiałów posiadających atesty i spełniających normy, jednak ich jakość wiąże się z kosztami.
Kto z pazerności podejmie takie ryzyko?
Dla prezesa Monitora Rynku Nieruchomości dowodem potwierdzającym jego spostrzeżenia jest brak doniesień o katastrofach budowlanych. – W kontekście deweloperskich oszczędności dodam jeszcze: nigdzie nie znajdzie pan artykułu o tym, że budynek od renomowanego dewelopera został zbudowany z gorszych materiałów niż te dopuszczalne przez prawo. Dlatego nie mamy też wysypu informacji o katastrofach budowlanych na osiedlach mieszkaniowych. Przecież to jest logiczne. Jeżeli deweloperzy masowo i mocno oszczędzali by na takich rzeczach jak materiały, budynki po prostu, mówiąc kolokwialnie, "sypałyby" się na potęgę. I jeszcze w tej kwestii: proszę mi powiedzieć, kto przy zdrowych zmysłach weźmie na siebie odpowiedzialność za tego typu niedoróbki i fuszerkę na budowie? Kto dla oszczędności podejmie ryzyko spowodowania katastrofy budowlanej? Poza tym i tak wszystko jest kontrolowane. Tutaj znowu wychodzi dyletanctwo "ekspertów" od patodeweloperki. Przecież budowa jest realizowana według projektu, widnieją pod nim podpisy, firma budowlana również prowadzi dokumentację.
Krakowski analityk, poproszony o przybliżenie kwestii kontroli, powiedział: – Pamiętajmy, że choć inwestycja posiada nadzór państwowy, to partycypuje w niej również bank, bo deweloper buduje za kredyt. Więc banki także monitorują i sprawdzają, na co deweloperzy wydają ich pieniądze. Tych kontroli w trakcie budowy może być nawet dziesięć. Biegli pracujący dla banku sprawdzają zgodność materiałów z projektem, cel spożytkowania środków zaciągniętych w banku i jeszcze wiele innych rzeczy. Ale, uwaga, to nie wszystko. Bank na każdym etapie budowy może odmówić deweloperowi finansowania, jeżeli uzna, że coś jest nie w porządku. Więc zapytam jeszcze raz, kto będzie chciał z pazerności oszczędzać i podejmować takie ryzyko?
Problem nie tylko kamienic
– Powstawanie mikrokawalerek to nie tylko "zasługa" deweloperów, ale też flipperów, którzy kupują mieszkania w starych kamienicach i dzielą je na mniejsze podczas remontu – mówi Marzena, która na własnej skórze przekonała się, jaki jest efekt takich przeróbek. – Oglądałam takie jedno mini mieszkanko przy Józefińskiej na krakowskim Starym Podgórzu. Łazienka 1,5 na 1,5 metra. Prysznic zawieszony nad sedesem, naprawdę, nie żartuję. Kuchnia była w przedpokoju, ale tak wąskim, że nie można by się było minąć, gdyby ktoś stał przy blacie. Pokój dzienny i sypialnia w dawnej kuchni apartamentu. To jeszcze nic. W mieszkaniu po sąsiedzku sypialnia mieściła się w dawnej garderobie, urządzonej otwartymi półkami do sufitu. Jakby spało się w szafie. Inne mieszkanko przy ulicy obok dawnego aresztu, całość 3 na 3 metry, a cena bez opłat kilka lat temu blisko tysiąc złotych. Kuchenka obok drzwi. Składane w harmonijkę drzwi do łazienki. W aneksie miejsce na jednopalnikową kuchenkę i malutką lodówkę. Łóżko nad głową na antresoli, na którą wchodzi się dosłownie po drabinie. I co ciekawe – po takie lokum ustawiała się kolejka chętnych. Właścicielka dosłownie urządziła casting. Mi nie udało się go wynająć – mówi kobieta, która do Krakowa przeprowadziła się kilka lat temu.
Z problemem malutkich i zupełnie nieprzystosowanych do dzisiejszych wymagań mieszkań zmagają się też najemcy na starych, peerelowskich osiedlach. – Wynajmuję mikrokawalerkę w bloku przy Komandosów. To najmniejsze mieszkanie na piętrze. Ma w sumie ze wszystkim 20 metrów. Nie ma normalnej kuchni. Praktycznie nie da się ugotować obiadu. Nie ma miejsca na dużą lodówkę. Ja mam szczęście. U mnie właściciel wcisnął ją w miejsce szafy, ale płaszcze i kurtki muszę przechowywać w pokoju – mówi Elżbieta, która mimo tych niedogodności cieszy się, bo lokalizacja jest blisko centrum, na zielonym osiedlu, gdzie jest cisza i wszędzie blisko. – Najbardziej przeszkadza mi brak balkonu i to, że do wąskiego, a długiego pokoju nie zagląda światło, i nawet w ciągu dnia czasem trzeba palić światło – opowiada. Mieszkanie faktycznie ma szerokość kanapy. Zaletą jest w miarę normalna łazienka z pralką, umywalką i pełnowymiarową wanną. No i cena. Z opłatami to niespełna 1500 zł. – Na jedną osobę da się przeżyć. Jest jak w pokoju hotelowym, tylko niestety nie ma windy. Gorzej, jak robię pranie. Hałas przeszkadza sąsiadom i się skarżą, a mokre rzeczy muszę suszyć w pokoju, bo z powodu piecyka gazowego nie da się zawiesić suszarki w łazience. Muszę więc przeciskać się obok niej i przestawiać, gdy chcę się dostać do szafy – relacjonuje.
Patofliperskie praktyki
– Co do obecnego wyglądu rynku i tego, jak wyglądają ceny, zgadzam się, że patoflipperka i mikrokawalerki stanowią problem. Nie boję się używać mocnych słów na opisanie tego, co się dzieje. To rzeczywiście jest patologia – mówi prezes Krochmal. – Jestem tego świadom, bo sam często widzę ogłoszenia typu: kupię stary budynek bądź lokal z lat siedemdziesiątych, osiemdziesiątych, byle tylko był duży. No, bo wie pan, o co chodzi. Żeby wcisnąć tam jak najwięcej mikrokawalerek. Tu wkraczają do akcji patoflipperzy. I ja zgadzam się z tym, że kupują mieszkanie bądź mieszkania i dzielą je na pół, a potem oferują na sprzedaż, ale nie zgadzam się, żeby mówić o nich jako o deweloperach – mocno podkreśla. – Proszę też zauważyć, że mikrokawalerki nie mają ksiąg wieczystych. Jeżeli ktoś decyduje się na zakup takiego „lokalu”, to oferuje mu się udziały w mieszkaniu. A to nie to samo, co bycie właścicielem danego lokum wpisanym do księgi wieczystej – dodaje Krochmal, zapytany o medialne doniesienia na temat mikrolokali na nowo powstałych osiedlach, stwierdził, że ich lokalizacja nie wyklucza działalności flipperów. – Znam sporo przykładów różnych flipperskich praktyk, które były opisywane w mediach jako patodeweloperka. Weźmy chociaż taki przykład z Krakowa, który często pokazywano w internecie. Chodzi o słynne zdjęcie dwóch balkonów tuż obok siebie. Były one tak blisko, że prawie się stykały, a osoby stojące na nich mogły bez przeszkód podać sobie rękę. Zdjęcia balkonów miały być dowodem na to, że mamy obok siebie dwa osobne mikromieszkania. Tymczasem deweloper rzeczywiście wybudował oba balkony, ale były one w jednym mieszkaniu – tłumaczy prezes Monitora Rynku Nieruchomości i dodaje: – Zrobił to, żeby zgodnie z przepisami w naturalny sposób doświetlić pomieszczenia. Rozumie pan? I teraz, jeżeli takie mieszkanie kupi flipper, podzieli je na pół, co łatwo jest zrobić, bo po jednej stronie jest kuchnia, po drugiej łazienka (dzięki dostępowi do pionów i instalacji obok kuchni robi się łazienkę, a obok łazienki kuchnię), to potem, po takiej przebudowie, te balkony rzeczywiście mogą należeć do innych wynajmujących. Z tym, że deweloper nie ma już z tym nic wspólnego. Na etapie sprzedaży wszystko było zgodnie z prawem. Deweloper nie szuka kruczków. Natomiast później flipperzy wynajmują firmy budowlane, które przerabiają takie mieszkania, żeby bardziej efektywnie je wynająć. Tylko, jak wspomniałem, nie da się ich prawnie wydzielić, one nie mają swoich ksiąg wieczystych.
Brak ochrony
Józefiak, przy okazji tematu mikrokawalerek, zwrócił uwagę także na inne wynaturzenie dotyczące z problemu mieszkalnictwa w Polsce. Chodzi o sytuację związaną z wynajmem. – W mikrokawalerkach problemem jest też to, że są to lokale sprzedawane głównie na cele inwestycyjne. To nie są mieszkania dla ludzi. To są mieszkania dla inwestorów pod wynajem. Dodajmy jeszcze, że w Polsce potencjalny najemca nie jest w ogóle chroniony, więc jeżeli chcesz mieć pewność, że nikt cię nie wyrzuci z mieszkania z dnia na dzień, to jesteś zmuszony kupić własne lokum. Nie ma ochrony przed nagłym wzrostem czynszu, np. o 100%, bo nie ma regulacji w tej kwestii – zwraca uwagę nasz rozmówca, dodając: – Prawie zawsze w przypadku wynajmu podpisywana jest umowa o wynajmie okazjonalnym, więc mamy umowę na rok poświadczoną aktem notarialnym i po tym czasie wynajmujący może nas wykopać z mieszkania bez uprzedzenia. Chyba każdy przyzna, że w sytuacji, gdy chcemy zakładać rodzinę, nie jest to zbyt stabilna sytuacja. Więc poniekąd siłą jesteśmy wpychani w kredyt mieszkaniowy. Powtórzę znowu, to nie wina ludzi, że kupują takie mieszkania, chcą się czuć bezpiecznie i ciężko ich za to winić. A wynajem nie zapewnia im żadnej ochrony.
Casting na lokatora, czyli liczy się kim jesteś
O sytuacji opisywanej przez Józefiaka miał okazję przekonać się Mateusz, 30–latek z Krakowa. – Musiałem się wyprowadzić z mieszkania, bo właściciel znacząco podniósł ceny. To było tuż po rozpoczęciu wojny. Już wtedy było widać różnicę w cenach w stosunku do tego, co było dwa lata wcześniej. A dostępność? Na portalach ogłoszeniowych oferty dodane godzinę wcześniej już były nieaktualne. W końcu udało się umówić na oglądanie. Klitka 15 m², na parterze, w kamienicy przy Św. Gertrudy. Po zdjęciach było widać, że nadgryziona zębem czasu, ale gdzieś mieszkać trzeba. Odstępne dla najemcy 1000 zł, więc jak za mieszkanie samemu, mimo kiepskiego stanu – oferta atrakcyjna. Po przyjechaniu na umówioną godzinę, nawet nie udało mi się zobaczyć mieszkania. Pośredniczka oznajmiła, że mieszkanie już wynajęte.
– Później już było tylko gorzej. Dziesiątki telefonów, większość w ogóle nie odbierała, albo od razu oznajmiała, że wynajęte. Okazało się, że nawet na komórki w piwnicy (ładniej zwane suterenami) organizowane są swego rodzaju "castingi". Jak już się "zakwalifikowałeś", oceniane było wszystko: narodowość, praca, wygląd, poglądy. To, czy masz pieniądze na kaucję i wysoki czynsz, schodzi na dalszy plan. Liczy się to, kim jesteś. Masz zwierzaka? Masz problem. Popyt na wynajem mieszkania jest tak duży, że właściciele mogą wybrzydzać. Mało która oferta miała adnotację, że akceptuje pupili – mówi 30–latek z Krakowa, który w poszukiwaniach miał łut szczęścia. – Koniec końców, rzutem na taśmę udało się. Mieszkanie 19 m² w starej kamienicy, ale przerobionej w całości pod najem. Północne okno, więc cały dzień ciemno. Szerokość kawalerki taka, że jednocześnie można gotować w kuchni i palić papierosa w oknie. No, ale jest gdzie mieszkać – relacjonuje.
– Ceny? W desperacji dzwoniłem nawet tam, gdzie za lokal chcieli 2 tys. zł za miesiąc. W lepszej lokalizacji nawet 3 tys. Jeżeli chodzi o lokale w piwnicach, to zależy, jeśli miały standard "premium" (meble z Ikei), to ceny znacząco się nie różniły. Gorzej wyposażone, bez okien, tu można było dorwać okazje nawet za 1200 zł. I wszędzie mówimy o metrażu od 15 do 25 m² – wspomina. Zapytany o to, czy orientuje się, jak obecnie wygląda sytuacja na rynku lokali pod wynajem, odpowiada: – Nie wiem. I niespecjalnie mam ochotę się przekonywać. Cieszę się, że coś znalazłem.
Nie zawsze więcej oznacza lepiej
– Nie zawsze większy metraż gwarantuje większy komfort zamieszkiwania. W podobnej cenie do nowoczesnych mikrokawalerek można wynająć większy lokal, ale gorzej wyposażony (np. w stare meble, w nieciekawej okolicy itd.) – zauważa z kolei Małgorzata Michna. W branży nieruchomości działa od 2017 roku, jest również inwestorką, a pod marką swojej firmy wykonała kilkadziesiąt remontów mieszkań przeznaczonych na wynajem. Wśród nich były również kawalerki i mniejsze mieszkania, choć zastrzega, że remontu mikrolokali nie przeprowadzała. – Tworzę mieszkania komfortowe i bezpieczne. Moimi klientami są właściciele lokali, ale z efektów mojej pracy bezpośrednio korzystają najemcy, dla których przygotowuję mieszkania. W moim przypadku mikrokawalerki to lokale powyżej 18 m². Z mniejszymi (póki co) nie miałam do czynienia. Powierzchnia około 18–20 m² przy odpowiednim układzie pozwala na aranżację komfortowego, niewielkiego mieszkania dla jednej osoby, a nawet pary. W starszym budownictwie można znaleźć samodzielne mieszkania o tym metrażu. Wprawdzie są niewielkie, ale od wielu lat zaspokajają potrzeby mieszkaniowe swoich właścicieli czy lokatorów. Oczywiście mamy przykłady skrajnie małych pomieszczeń (ciężko to nazwać mieszkaniem), ale są to pomieszczenia raczej przeznaczone na najem krótkoterminowy. Wtedy pobyt, a w zasadzie nocleg w takim mini-lokalu, jest ograniczony do potrzeb osoby, która się na niego decyduje – opowiada Michna i dodaje: – Jako wykonawca takich mini-mieszkań zawsze kładłam duży nacisk na bezpieczeństwo i komfort lokatora. Dobry, szczegółowy projekt, staranne wykonanie instalacji oraz zapewnienie właściwej wentylacji i oświetlenia, plus przemyślane umeblowanie, to sposób na stworzenie wygodnej przestrzeni mieszkalnej.
Zapytana o przepis na sukces w aranżacji kawalerek, odpowiada: – W swojej pracy dbałam od początku o wysoką jakość i estetykę wykończenia. Wiedza o ergonomii i odwaga w stosowaniu niestandardowych rozwiązań pozwoliła mi wykonać wiele ciekawych projektów. Zawsze kieruję się zachowaniem równowagi między interesem właściciela lokalu oraz potrzebami przyszłego najemcy. Niezależnie od powierzchni, wyposażenie powinno być trwałe, a na małym metrażu jest to szczególnie ważne.
Właścicielkę Akomodara zapytaliśmy też o to, czym powinna charakteryzować się kawalerka przeznaczona na wynajem. – Podstawowe cechy dobrej minikawalerki to bezpieczne instalacje, estetyczna i higieniczna łazienka, miejsce do przygotowywania posiłków wyposażone w trwałe meble i sprawny sprzęt AGD, wygodne miejsce do spania: łóżko czy kanapa, na tyle wygodne, że sama mogłabym na nim spać (w końcu sen zabiera nam nawet 1/3 życia), miejsce do spożywania w cywilizowany sposób posiłków, czyli stół (nawet mały, ale o właściwej wysokości) i odpowiednie krzesło. Dodatkowo miejsce do nauki czy pracy (nie jest potrzebne każdemu najemcy, ale dla studenta okazuje się niezbędne). Ważne jest przechowywanie, czyli potrzebnych jest dużo mebli do przechowywania. Oczywiście trzeba zachować tu zdrowy rozsądek, żeby nie zagracić przestrzeni, ale jest to naprawdę ważny element wyposażenia mieszkania. Pamiętajmy też o strefach funkcjonalnych, czyli takim zorganizowaniu przestrzeni, żeby wszystkie funkcje mieszkalne były zachowane – wylicza inwestorka.
Instrument finansowy a nie przestrzeń do życia
Choć małe lokale cieszą się zainteresowaniem, to, zdaniem rzeszowskiego architekta, nie można jednoznacznie powiedzieć, że na rynku pierwotnym znacząco wzrósł udział małych mieszkań w puli nowopowstających budynków. – Trudno stwierdzić, że zapotrzebowanie na kawalerki jest większe i że zwiększyła się ich podaż przy powstawaniu nowych inwestycji. Po prostu zapotrzebowanie na rynku jest różne. Patrząc przez pryzmat rynków dużych miast, widać, że sprzedają się raczej mieszkania średnie, w okolicach pięćdziesięciu metrów. I to jest największy segment. Tego jest najwięcej, bo, jak wspomniałem, to jest wielkość mieszkania, na którą ludzi stać, a dokładniej: na którą mają zdolność kredytową. Niewiele buduje się mieszkań, które mają po 100 m², bo jest niewiele osób, które mogą sobie na takie apartamenty pozwolić. Zawsze tych średniaków jest najwięcej i do nich się adresuje większość tego rynku. Natomiast kawalerki stanowią jakiś procent nowo budowanych mieszkań, ale jest on stosunkowo nieduży. Chociaż są firmy, które specjalizują się tylko w tego typu budownictwie. Kupują jakąś niewielką działkę w centrum i stawiają na niej budynek, w którym są tylko kawalerki, i powstaje quasi-hotel. To też powinno nas oburzać? Czyli jak ktoś buduje hotel, to też mamy mieć do niego pretensje? – pyta retorycznie.
– Obowiązujące przepisy narzucają minimalną powierzchnię (25 m²), którą winno mieć realizowane aktualnie mieszkanie, tak więc każdy lokal o charakterze mieszkalnym mniejszy od tej granicznej wartości kwalifikuje się do nazwania go „mikrokawalerką”. Trudno sobie wyobrazić, że można funkcjonować – spać, spożywać posiłki, dbać o higienę osobistą, przechowywać ubrania, meble, sprzęty czy książki – w mieszkaniu o powierzchni 9 m² (nie wspominając o założeniu rodziny) – zwraca uwagę Piotr Lewicki, architekt i współwłaściciel krakowskiej pracowni Biuro Projektów Lewicki Łatak, dodając: – Z drugiej strony można sobie zadać pytanie, czy mieszkanie przez parę lat studiów w czwórkę w 20–metrowym pokoju w akademiku oferuje lepsze warunki niż 18–metrowa samodzielna garsoniera (dla jednej czy dwóch osób).
Obserwacje krakowskiego architekta są tym cenniejsze, że ma on osobiste doświadczenie z tego typu obiektami. – Mój syn, także architekt, mieszka ze swoją narzeczoną w mieszkaniu o powierzchni 21 m². Zaprojektowaliśmy je precyzyjnie – mieszkanie jest bardzo wysokie, co pozwoliło na realizację antresoli – dzięki czemu możliwe było zorganizowanie tam wszystkich niezbędnych funkcji: pokoju dziennego z aneksem kuchennym w pełni wyposażonym, łazienki ze wszystkimi sprzętami, sypialni i sporej ilości przestrzeni do składowania zgromadzonego dobytku. To mieszkanie zostało zrealizowane parę lat temu, w przebudowywanym budynku poprzemysłowym i dziś, przy obecnie obowiązujących przepisach, nie mogłoby powstać – opowiada.
Lewicki w rozmowie z Głosem24 zwrócił też uwagę na uwarunkowania rynku nieruchomości dużych miast. Jego zdaniem występujący w nich popyt "rozleniwia" deweloperów, którzy nie muszą specjalnie zabiegać o klienta. – Jako architekci nie mieliśmy dotychczas do czynienia z projektami budynków z tzw. mikrokawalerkami. Na szczęście – mówi i zauważa: – Mamy do czynienia z sytuacją paradoksalną: im wyższa jest średnia cena oferowanych mieszkań, tym mniej liczy się ich jakość (m.in. jakość rozwiązań architektonicznych). Kupujący wierzą, że za rok ta cena będzie jeszcze wyższa – o kilkanaście czy dwadzieścia kilka procent. Tak więc nie ma co grymasić i należy brać, co jest dostępne na rynku, bo to się i tak opłaca.
Zdaniem Lewickiego ta tendencja sprawia, że sytuacja na rynku mieszkań nosi znamiona pewnych wynaturzeń. – Cała tzw. patodeweloperka jest możliwa tylko dlatego, że znajdują się kupujący, którzy gotowi są wydać pieniądze na dany lokal, choćby jego kształt, rozkład czy lokalizacja (np. w piwnicy czy suterenie, co jest niezgodne z przepisami prawa budowlanego) odbiegały od powszechnych wyobrażeń na temat tego, jakie powinno być mieszkanie – mówi w rozmowie z Głosem24 architekt z Krakowa. – Tak zwane mikrokawalerki to produkt wymyślony na potrzeby specyficznego rynku mieszkaniowego. Warto zwrócić uwagę, że obecnie mieszkania w Polsce – zwłaszcza w dużych miastach (jak Warszawa, Kraków, Wrocław czy Gdańsk) pełnią częściej funkcję instrumentów finansowych niż przestrzeni do życia. Szczególne realia finansowe skutkują lokowaniem nadwyżek pieniędzy w zakup nieruchomości, zamiast w papiery wartościowe, złoto czy gromadzeniem środków na lokatach bankowych. W konsekwencji mieszkania drożeją, a szybki wzrost ich wartości generuje operacje typowe dla tzw. baniek spekulacyjnych. Dla znacznej części społeczeństwa zakup „normalnego” mieszkania wykracza poza możliwości finansowe i to tej części pomysłowi deweloperzy podsuwają lokale o niewielkiej, czasem wręcz miniaturowej powierzchni. I dopóki te lokale będą znajdowały nabywców, dopóty znajdą się przedsiębiorcy, którzy wymyślą, jak obejść ograniczenia wynikające z przepisów (np. prawa budowlanego czy ustawy o własności lokali) – zauważa.
To są kurniki, ale spółdzielnia nie ma obiekcji
– Ale mam pan wyczucie, dosłownie przed chwilą wynajęłam 17–metrową kawalerkę parze z Ukrainy – mówi nam jedna z przedstawicielek krakowskich firm pośrednictwa nieruchomości, która zgodziła się na rozmowę tylko pod warunkiem zagwarantowaniu jej anonimowości. – Potrzebowali mieszkania "na już" i byli na tyle zdesperowani, że zainteresował ich nawet taki metraż. To też znamienne, bo teraz Ukraińcom ciężko znaleźć coś konkretnego. Właściciele nie chcą im wynajmować lokali, ponieważ ci przeważnie nie mają zatrudnienia. To sprawia, że często nie płacą rachunków, nierzadko dochodzi też do dewastacji mieszkań. Tylko że to pośrednictwo to wyjątek, bo poprosiła mnie o to koleżanka – tłumaczy.
– Oferta obejmowała mały pokój z mikroaneksem i osobną łazienką. Akurat wszystko w nim było nowe, bo powstało w wyniku przerobienia jednego mieszkania na dwa oddzielne. Jedno miało prawie 21 m², drugie 17,3 m². Oba mieszkania miały wspólny przedpokój. Z punktu widzenia prawa wszystko jest ok, oba lokale mają osobne liczniki, ogólnie wszystko jest zrobione tak, jak trzeba. Spółdzielnia nie ma obiekcji, byleby się czynsz zgadzał. Nie zajmuję się mikrokawalerkami i nawet nie orientuję się, jak wygląda rynek, czy jest takich lokali dużo, czy nie. Więc raczej nie będę w stanie panu pomóc – opowiada, gdy dopytuję ją o lokal, który został wynajęty parze z Ukrainy.
Zapytana o to, dlaczego nie chce działać na rynku mikrolokali, stwierdza: – Nie zajmuję się takimi mieszkaniami, bo po prostu ich nie lubię. Dla mnie jest to patodeweloperka i tyle. Nie uważam, żeby tego typu rozwiązania komukolwiek służyły. Przecież to są po prostu kurniki, a nie mieszkania – dodaje moja rozmówczyni. Gdy pytam ją o to, czy może polecić do rozmowy o mikrokawalerkach jakąś osobę, może kogoś z jej firmy, stanowczo odpowiada: – Ode mnie z biura na pewno nie, wszyscy unikamy takich tematów. Bo najważniejsza rzecz, jeśli już mówimy o mikrokawalerkach, czy też kurnikach, jak ja je nazywam, to to, że najczęściej nie posiadają one ksiąg wieczystych i kupuje się udziały w budynku. To nie jest prosta procedura, a poza tym, nawet po zakupie, takie mieszkanko nie jest nasze. Nie można na nie założyć księgi wieczystej. To de facto oznacza, że nie ma własności. Szczerze powiedziawszy, do tej pory nie miałam klienta, który szukałby tak małego mieszkania. Pracuję już czwarty rok w nieruchomościach i jeszcze ani razu nie miałam telefonu w stylu: "Dzień dobry, poszukuję mikrokawalerki do zakupu".
"Powód stosowania takich uników jest jeden"
– Obchodzenie przepisów w Polsce raczej szybko się nie skończy. Polacy od stuleci walczą z każdą kolejną władzą, która (pomimo teoretycznej niepodległości) nadal zachowuje się jak okupant. Nie dotyczy to wyłącznie branży budowlanej – ocenia z kolei Łobos, dla którego wszelkie wynaturzenia mają wspólną przyczynę. – Powód stosowania takich uników jest jeden. Władza państwowa nie przyjmuje do wiadomości, że nie da się wybudować, zaprojektować czy stworzyć towaru, którego nikt nie kupi. Dlaczego za granicą buduje się mieszkania po 100 m², a u nas mają one 50 m²? To wprost wynika z tego, że tam ludzi na nie stać. Dzisiaj budujemy w taki, a nie inny sposób i metraże mieszkań są takie, a nie inne, bo istnieje konkretne zapotrzebowanie na rynku. I tyle. Żaden dekret, ustawa czy rozporządzenie tego nie zmienią – uważa.
Na temat stosowania uników swoje obserwacje ma również Józefiak. – Oczywiście, że to urzędy wydają pozwolenia na budowę, ale przecież doskonale wiadomo, jak się obchodzi prawo. Wydaje się pozwolenia na lokale z przeznaczeniem na wynajem krótkoterminowy (aparthotele) albo biura, a potem takie obiekty są sprzedawane niezgodnie z pierwotnym przeznaczeniem jako mieszkania – mówi i dodaje: – W ten sposób obchodzi się prawo w Polsce, ale de facto nie jest to żadne obchodzenie przepisów, ale ich łamanie. Bo co z tego, że ktoś wydał zgodę, jak nie była to zgoda na mieszkanie? Zgodnie z polskim prawem mieszkanie ma mieć 25 m² i kropka. Kto sprzedaje mniejsze, ten po prostu łamie prawo.
Łobos, w rozmowie z portalem Głos24, zwrócił też uwagę, podobnie jak jego kolega po fachu z Krakowa, na "inwestycyjny" charakter rynku nieruchomości. – Teraz rząd upatrzył sobie kolejnego wroga – flipperów (nie mówię tu o patoflipperach) i tych, którzy skupują mieszkania w celach inwestycyjnych, bo to oni, podobno, są odpowiedzialni za wzrost cen nieruchomości. Mało kto zadaje sobie pytanie, dlaczego ludzie tak chętnie pakują pieniądze w nieruchomości. Tu znowu winny jest rząd, który z jednej strony produkuje pieniądz bez pokrycia, a z drugiej, wysokimi podatkami i złym prawem, skutecznie odstrasza od inwestowania w inne dziedziny. Brak też polityki zagranicznej, która wspierałaby rodzimy biznes na rynkach zagranicznych – zauważa.
Dla prezesa MWM Architekci dyskusja o polskim rynku nieruchomości nie jest prosta i tak jednoznaczna, jak wynika to z przekazu medialnego. – Problemy z mieszkaniami w Polsce to szeroki temat i nie da się go zamknąć w stwierdzeniu, że wszystkiemu winni są chciwi deweloperzy – mówi Maciej Łobos, dla którego problemy, z jakimi zmaga się branża, bezpośrednio wynikają z przepisów prawa. – Mówiąc delikatnie, nie mamy najlepszego prawodawstwa w zakresie budownictwa. Projektowanie to dzisiaj w coraz większym stopniu walka z głupimi przepisami i jeszcze głupszymi urzędnikami. Można mieć pretensje o to, że jest za mało zieleni na nowych osiedlach, ale trzeba pamiętać, że, jak się chce, żeby ludzie budowali garaże podziemne, a prawnie nie zmienia się sposobu interpretowania tego, czym jest powierzchnia biologicznie czynna, to skutkiem tego jest brak wysokiej zieleni. Jeśli pod budynkami i wszędzie naokoło pod ziemią są garaże, to trzeba mieć świadomość, że na stropie garażu drzewo nie urośnie. Tak więc każdy pomysł ma swoje konsekwencje – wyjaśnia.
– Jeżeli na osiedlu chcemy mieć półtora miejsca parkingowego dla każdego mieszkania, to konsekwencją jest to, że wszystko jest pod ziemią zabetonowane i nie da się na wierzchu zrobić parku. To też jest zarzut, który formułuje się w stronę deweloperów, a który powraca jak bumerang w mediach. Zapominamy przy tym, że praktyka inwestora nie do końca wynika z jego własnego widzimisię, ale z przepisów prawa budowlanego. I teraz wypadałoby się zastanowić, czy rzeczywiście każde mieszkanie musi posiadać przypisane miejsce parkingowe? Wiem, że dla niektórych brzmi to obrazoburczo, ale chyba zapomnieliśmy, że podstawowym środkiem komunikacji w mieście nie jest samochód, tylko komunikacja zbiorowa. Dlaczego o tym wspominam? Bo w związku z tym, że prawo nakazuje robić dużo miejsc parkingowych, to obchodzi się ten przepis i robi się jedno duże mieszkanie, które potem da się podzielić na przykład na trzy mniejsze i każde z nich sprzedać. Takie duże mieszkanie sprzedaje się jednemu klientowi, który potem dzieli je sobie na dwa lub trzy mniejsze i każde odrębnie wynajmuje. Wszystko zgodnie z przepisami prawa. Podobnie ma się sprawa z dzieleniem na mniejsze lokale domów jednorodzinnych czy nawet szeregówek – wyjaśnia.
Dlaczego nikt o tym nie pisze?
– Rozumiem, że teraz odium wysokich cen spoczywa na deweloperach, ale wiem, że oni nie są temu winni. Mało kto zdaje sobie też sprawę z faktu, że owszem, polscy deweloperzy mają jedne z najwyższych marż brutto w Europie, ale to dlatego, bo mamy również najwyższe oprocentowanie kredytów w Europie. W Polsce jest ono praktycznie dwukrotnie wyższe niż w innych państwach Unii (dotyczy to zarówno firm, jak i osób prywatnych). A deweloper buduje za kredyt, więc musi to uwzględnić w swojej marży, bo nie mógłby spłacić zobowiązania zaciągniętego w banku. Oczywiście, w kontekście wysokości marży od razu nasuwa się odpowiedź, że to przez chciwość, a nie wysokie odsetki, bo nikt o nich nie wspomina. A chciwość to pewien rodzaj patologii, więc jest afera. Ale czy słyszał pan o podobnym wzburzeniu z powodu wysokości oprocentowania kredytów? Szkoda, bo powinno ono oburzać nas dużo bardziej, niż deweloperskie marże. Więc rygorystyczne przepisy budowlane to jedno, koszty kredytu to drugie. Po odjęciu kosztów kredytu i kosztów tzw. miękkich, marża netto (czyli to, co deweloperowi zostaje) wypada blado, ale o tym już nikt nie pisze… – tłumaczy w rozmowie z portalem Głos24 prezes Krochmal, którego zapytaliśmy o przyczyny wysokich cen mieszkań w Polsce.
– Trzecim czynnikiem wpływającym na wysokość deweloperskiej prowizji jest to, że na przykład w Krakowie na wydanie pozwolenia na budowę czeka się średnio 4–5 lat. Więc jeżeli deweloper kupił grunt, to musi sobie zrekompensować ten czas, bo tak: mamy pięć lat na wydanie pozwolenia, a potem powiedzmy dwa na budowę, ale podatki i rachunki trzeba płacić, biuro utrzymywać. Bo przez pięć lat deweloper zamraża pieniądze w ziemi z powodu procedur administracyjnych obowiązujących w Polsce. Dla porównania są one ponad dwukrotnie dłuższe niż to, co jest standardem w państwach zachodnich. A teraz najciekawsze: jeżeli porównalibyśmy oprocentowanie kredytów w Polsce oraz czas przeprowadzania procedur do tych na Zachodzie, to okazałoby się, że polscy deweloperzy mają niższe marże w przeliczeniu na rok procesu inwestycyjnego niż ci z Niemiec – tłumaczy krakowski analityk i dodaje: – Skoro wspomnieliśmy o zakupie działek, to warto w tej kwestii także powiedzieć kilka słów, bo to kolejny, czwarty aspekt składający się na cenę mieszkań. Deweloperzy muszą mierzyć się także z wysokimi kosztami gruntów. One cały czas rosną, mimo że na rynku pierwotnym, jak już wspomniałem, ceny mieszkań pozostają w stagnacji. Warto mieć świadomość, że gdy deweloper sprzeda już wybudowane mieszkania i chce kupić nową działkę pod inwestycję, to cena ziemi jest już o pięćdziesiąt procent wyższa od tej, którą zapłacił przy poprzedniej budowie. O tym jakoś również nikt nie pisze, gdy omawiane są zawrotne ceny mieszkań.
Prezes Monitora Rynku Nieruchomości jako kolejną przyczynę drogich mieszkań wymienił wzrost kosztów firm budowlanych. – A więc mamy już omówione przepisy budowlane, drogie kredyty i długie procedury oraz wysokie ceny ziemi. Mówiąc o najważniejszych składowych kosztów i marży w budownictwie, musimy jeszcze dodać dynamicznie zmieniającą się sytuację w branży budowlanej. Mam tutaj na myśli robociznę i materiały. Wprawdzie te ostatnie już mniej więcej od roku nie drożeją (choć był czas, kiedy ceny z roku na rok szły w zawrotnym tempie w górę, po dwadzieścia i więcej procent), ale za to drożeje robocizna. To znowu przekłada się na koszty wykonania. Nie miejmy też złudzeń, że obecna względna stabilizacja na rynku materiałów budowlanych będzie trwała. Będą one drożeć, bo koszty energii rosną, a ich produkcja jest energochłonna. Niemniej, jak wspomniałem, choć od roku ceny materiałów stoją, to rosną płace w branży – zauważa Krochmal. – Więc na każdym kolejnym etapie realizacji projektu deweloper napotyka coraz wyższe koszty firm budowlanych. To też jest uwzględniane w cenach i dlatego mieszkania drożały. Mówię w czasie przeszłym, bo, jak już mówiłem, ceny na razie nie rosną – dodaje.
Sytuację na rynku pierwotnym mieszkań krakowski analityk podsumował następująco: – W obliczu tego wszystkiego, o czym powiedziałem, deweloper na dobrą sprawę ma do wyboru tylko dwie ścieżki: albo zamyka firmę i rzuca ten interes, albo kupuje ziemię po cenie, jaka jest, i później sprzedaje mieszkania dużo drożej niż w poprzedniej inwestycji. Niektórzy się oburzą wysokością marży brutto, ale ten margines musi taki być, aby deweloper mógł bezpiecznie inwestycje dokończyć i nie splajtować. Deweloper musi być przygotowany na wzrost kosztów projektów, robocizny na budowie czy materiałów budowlanych. Więc wyższe ceny nie są wynikiem pazerności deweloperów, ale wymogów rynku, który potrafi się dynamicznie zmienić.
"To nieprawdopodobne, że takie miejsca wciąż można wynająć"
– Do Krakowa przyjechałam na studia. Najpierw mieszkałam w akademiku, później u koleżanki z trzema osobami, ale na piątym roku miałam dość i postanowiłam wynająć mieszkanie zupełnie sama. Ponieważ miałam ograniczony budżet, a po różnych doświadczeniach nie interesowało mnie dzielenie lokum z kimś innym, wybór padł na maleńką kawalerkę. To było ponad 10 lat temu, więc ceny nie były kosmiczne (jak dziś), ale i tak ta decyzja kosztowała mnie naprawdę sporo. Na szczęście finansowo wspierali mnie rodzice. Spragniona spokoju wynajęłam więc mikrokawalerkę w kamienicy w okolicach Hali Targowej. Były upalne wakacje i wtedy wydawało mi się, że to manna z nieba. Otrzeźwienie przyszło ponurą jesienią. Jeśli byłam w mieszkaniu, cały czas, od rana do wieczora, paliłam światło, bo było tam jak w piwnicy, więc koszty nagle drastycznie wzrosły... Mieszkanie składało się z maleńkiej łazienki (miejsce na mini wannę i toaletę) oraz pokoju. Miałam w nim rozłożony na karimacie materac, regał na ubrania i książki, biurko, szafkę na naczynia i maleńką lodówkę, której chciała pozbyć się ciocia koleżanki, i płytę do podgrzewania posiłków. Tyle. Prawdziwy piekarnik to marzenie, które zrealizowałam dopiero niedawno – opowiada 39-letnia Karolina, która swoimi przeżyciami podzieliła się w mediach społecznościowych, a którą poprosiliśmy o komentarz.
W zakupie obecnego mieszkania (również kawalerki, tyle że "pełnowymiarowej", bo o powierzchni 25 m²) pomogli jej rodzice. – Zimą w mikrokawalerce było gorzej niż jesienią, bo dzień i noc musiałam dogrzewać mieszkanie farelką, co generowało kolejne koszty, a i tak wiecznie marzłam. Dodam jeszcze, że marzłam nawet latem, ale wtedy wystarczyło zrobić herbatę i włożyć sweter albo po prostu szeroko otworzyć okno (o ile dzień był ciepły i nie lało). Brudne ubrania zanosiłam do pralni lub woziłam rodzicom. Wspomnę też, że w mieszkaniu panowała okropna wilgoć i tak naprawdę wytrzymałam tam rok. To nieprawdopodobne, że takie miejsca wciąż można wynająć i że ktoś tam mieszka… Toaleta w popularnym fast foodzie ma większy metraż – kontynuuje i dodaje na koniec: – Rodzice, widząc mój stan psychiczny i zdrowotny (ciągle byłam przeziębiona), dorzucili się do kawalerki, której jestem naprawdę szczęśliwą właścicielką. Dziś mam kilkanaście metrów więcej, ale czuję się, jakbym mieszkała w pałacu. Kuchnia, łazienka i przestronny, osłoneczniony pokój to jest to, czego potrzebujemy ja i mój kociak. I może nie mam balkonu, ale mam za to gdzie prać, a ubrania po prostu wywieszam na suszarce zamontowanej do okna. Naprawdę obecnie do szczęścia i spokojnego życia nie potrzeba mi niczego więcej.
Konia z rzędem
– Mam wrażenie, że dzisiaj wszystko, co nam się nie podoba w budownictwie, jest nazywane patodeweloperką. Tak samo jak w polityce: wszystkie poglądy, z którymi się nie zgadzamy, to faszyzm – mówi Maciej Łobos. – Patodeweloperka to takie słowo wytrych, tylko na dobrą sprawę nie wiadomo, co to właściwie oznacza. Z przestrzenią w mieście jest tak, że jest ona pewnym ograniczonym zasobem, więc trzeba pilnować tego, żeby nie robić w mieście projektów, które potem przez długie lata będą miały dla społeczeństwa opłakane skutki. I z tym się absolutnie zgadzam. Mamy prawo budowlane, mamy prawo o planowaniu przestrzennym i budynki, które powstają, spełniają ich przepisy. Więc skoro się nam one nie podobają, to chyba trzeba zmienić przepisy prawa? Tak, żeby były lepsze. Tylko konia z rzędem temu, kto to wreszcie zrobi – konkluduje prezes pracowni MWM Architekci.
Dużo mocniej w kwestii oceny sytuacji w branży budowlanej wypowiada się Bartosz Józefiak. – Uważam się za patriotę i chciałbym żyć w kraju, który jest poważnym krajem, a nie dziadowskim. A poważny kraj buduje mieszkania, zapewnia swoim obywatelom alternatywę, ale ma też silne instytucje, takie jak np. inspekcja pracy czy nadzór budowlany, które powinny posiadać szerokie uprawnienia i pilnować, żeby przy inwestycjach nie dochodziło do takich nadużyć, jak ma to miejsce – mówi i dodaje na koniec: – Niestety, mamy niepoważne państwo i mamy dyktat wolnego rynku, a jak on wygląda, to widać. Mieszkania kosztują astronomiczne pieniądze, a obecnie nic nie wskazuje na to, żeby w najbliższej przyszłości miałyby się coś w tej kwestii zmienić.
