Ceny mieszkań wystrzeliły w kosmos. Czy uda się zatrzymać niekorzystne trendy?

Ceny mieszkań w Krakowie biją kolejne rekordy, a własne lokum staje się coraz trudniej dostępnym luksusem. Zdarza się, że klienci widząc oferty agencji nieruchomości z niedowierzaniem pytają się czy nie doszło do jakieś pomyłki, bo prezentowane kwoty są często dosyć abstrakcyjne dla zwykłych śmiertelników.

Wielu ludzi już chyba tylko w centymetrach kwadratowych może przeliczać to, ile jest w stanie miesięcznie odłożyć na własne cztery kąty. Koszty wynajmu i zakupu lokali znacznie szybciej rosną niż zarobki zdecydowanej większości społeczeństwa. W efekcie dla sporej liczby młodych rodzin zupełnie nieosiągalna staje się realizacja marzenia o wyprowadzce ,,na swoje". Coraz częściej słychać o osobach rezygnujących ze studiów z powodu wysokich czynszów w miastach akademickich. Kryzys mieszkaniowy ma poważne konsekwencje społeczne, a kolejne nietrafione decyzje rządzących tylko napędzają wzrost cen. Jedynymi wygranymi sytuacji stają się deweloperzy, którzy mogą się cieszyć coraz większymi zyskami. Czy uda się odwrócić niekorzystne trendy?

Własne mieszkanie poza zasięgiem

Chętnych na wynajem mieszkania jest często więcej niż zamieszczanych ofert. Zdarza się, że w przypadku atrakcyjnych lokali nie wystarczy odpowiedzieć na ogłoszenie, ale trzeba się jeszcze spodobać właścicielowi. Na porządku dziennym są swoiste castingi, podczas których wybiera się najemców. Na terenie Krakowa w ciągu ostatniego roku średnie ceny nowych mieszkań wzrosły o ponad 20%, czyli znacznie więcej niż wyniosła inflacja. Na rynku pierwotnym nieruchomości metr kwadratowy kosztuje już przeciętnie około 17 tysięcy złotych, a czynsze za wynajem małej kawalerki na obrzeżach miasta przekraczają ponad 2000 złotych. Wojna w Ukrainie, inflacja i związany z tym wzrost stóp procentowych, pandemia koronawirusa to wszystko w połączeniu z brakiem sensownej polityki mieszkaniowej przyczyniło się to drożyzny. Choć stawki za nieruchomości mamy już na światowym poziomie, to standardy wielu lokali są jeszcze bardzo swojskie, a patodeweloperka święci triumfy.

Bezpieczny kredyt 2% - pomaga czy szkodzi?

„Bezpieczny kredyt 2%”, czyli wprowadzone pod koniec rządów PiS-u państwowe dopłaty do odsetek z pożyczek na własne cztery kąty, doprowadziły do jeszcze większego nakręcenia spirali wzrostu cen. Wskutek nagłego zwiększenia zainteresowania nieruchomościami beneficjenci programu często musieli zapłacić więcej za mieszkanie niż przed tym zanim zaczęto udzielać pomocy, co nieraz niwelowało korzyści z uzyskanego wsparcia. W efekcie doszło do kuriozalnej sytuacji. Wydano miliardy złotych publicznych pieniędzy na dotacje, które faktycznie popłynęły szerokim strumieniem do deweloperów, zamiast zwiększyć realną dostępność nieruchomości. Do problemów przyczyniła się niezbyt przemyślana konstrukcja programu, a twórcy ustawy nie przewidzieli dosyć prostych mechanizmów działania rynku. Kłopotliwy był krótki okres przyjmowania wniosków oraz udzielania wsparcia. Nagle dużo więcej osób niż zwykle chciało kupić mieszkania, a wielu deweloperów zwietrzyło okazje i zaczęło szybko windować ceny. Negatywne zjawiska można było ograniczyć rozkładając pomoc na trochę dłuższy czas. Choć wtedy część chętnych musiałaby nieco dłużej poczekać, to dzięki temu stawki może by tak bardzo nie wzrosły, co byłoby korzystne dla wszystkich zainteresowanych. Program został jednak uruchomiony w połowie 2023 roku i perspektywa nadchodzących wyborów parlamentarnych miała zapewne duży wpływ na tępo przyznawania kredytów. Dziwne jest jednak, że nie wprowadzono nawet najprostszych mechanizmów chroniących przed spekulacją. Wystarczyłoby wykluczyć z programu mieszkania, których ceny znacząco zostały podniesione w stosunku do zamieszczanych we wcześniejszych miesiącach ofertach. Na przełomie 2023 i 2024 roku klienci z rządowym kredytem stali się największą grupą nabywców nieruchomości, więc deweloperzy nie mogliby sobie pozwolić na ich utratę i musieliby pohamować swoje zapędy w podnoszeniu cen.

Już od dłuższego czasu trwa dyskusja czy dopłaty do kredytów są odpowiednią receptą na problemy mieszkaniowe. Podobne rozwiązanie do PiS-u zamierza jednak wprowadzić PO, co zostało szumnie nazwane ,,kredytem 0%”. Nie ma jeszcze ostatecznej wersji projektu ustawy, ale przyglądając się opublikowanym wstępnym założeniom programu można odnieść wrażenie, że rządzący nie wyciągnęli wniosku z błędów swoich poprzedników, co staje się kością niezgody nawet w ramach koalicji „15 października”. Krytycy dofinasowania kredytów przekonują, że trzeba zwiększyć liczbę łatwo dostępnych mieszkań, aby nieruchomości były bardziej przystępne. Dlatego coraz częściej pojawia się postulat, aby samorząd ze wsparciem państwa zabrał się na poważnie za budowanie mieszkań komunalnych na wynajem, bo w ostatnich dekadach takie działania miały bardziej charakter symboliczny. Według bankowych analityków zysk deweloperów to obecnie ponad 30% ceny mieszkania, a koszty budowy i zakupu gruntu mają coraz mniejszy udział w kwocie jaką musi zapłacić nabywca. W związku z tym projekty realizowane w ramach inwestycji publicznych mogłyby być dużo tańsze, bo w kalkulacjach nie trzeba uwzględniać marży naliczanej przez prywatne firmy. W dodatku samorządy i państwo mają spore zasoby gruntów, które można by wykorzystać jeszcze bardziej ograniczając koszty. Beneficjentami działań byliby nie tylko mieszkańcy nowych budynków komunalnych, ale wszyscy szukający swojego lokum, bo zwiększenie liczby dostępnych lokali przyczyniłoby się do ogólnego spadku cen.

W Krakowie deweloperzy często koncentrują się na dogęszczaniu zabudowy nieraz betonując ostanie skrawki zieleni. W tym czasie odłogiem stoją całkiem dobrze skomunikowane olbrzymie obszary stanowiące nieużytki rolne, tereny pokolejowe i poprzemysłowe, które mogłyby zostać sensownie zagospodarowane na nowe osiedla. Problem stanowi jednak brak uzbrojenia i kwestie formalne takie jak status gruntów rolnych. Dlatego potrzebna jest przemyślana strategia rozwoju oraz zmiany w prawie. Warto wreszcie tworzyć dobrze zaplanowane nowe osiedla, a nie zostawiać rozwoju miasta inwestycyjnej partyzantce. Paradoksalnie dla wielu deweloperów uwolnienie terenów pod nowe przedsięwzięcia nie jest korzystne, bo to zwiększyłoby konkurencje i przyczyniło się do obniżenia zysków. Miejmy nadzieję, że interes mieszkańców jednak zwycięży.

Zaspokojenie głodu mieszkaniowego zajmie pewnie długie lata. Nawet najdłuższą podróż trzeba jednak zacząć od pierwszego kroku. Niestety politycy wolą się prześcigać w populistycznych hasłach, zamiast wprowadzać niezbędne reformy. Jak tak dalej pójdzie to będzie się tworzyć swoiste pokolenie miejskich koczowników, czyli ludzi, którzy nie mogą nigdzie na stałe osiąść ze względów ekonomicznych.